NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG BỒI DƯỠNG CÁN BỘ NGÂN HÀNG Người trình bày Ths. Lê Văn Hinh Trường Bồi dưỡng cán bộ Ngân hàng nhà nước Việt Nam hinh.levan@sbv.gov.vn & lehinhsbv@yahoo.com lehinhsbv@gmail.com Handphone: 0913.019.336 Bản quyền: Trường Bồi dưỡng cán bộ Ngân hàng- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Thị trường BẤT ĐỘNG SẢN
Nội dung chính Thị trường tài chính, tiền tệ (thị trường tài sản ): lý thuyết và hoạt động Một vài chỉ số về thị trường: mức độ phát triển, cạnh tranh Các tổ chức tài chính và vấn đề quản lý Khu vực ngân hàng thương mại Thị trường tài sản đặc biệt (khái lược về thị trường vàng; thị trường bất động sản...) Gợi ý chính sách (thảo luận cả lớp)
Tại sao ta quan tâm đến TT BĐS? Thị trường Bất động sản có liên quan đến CSTT, NH? Một số khái niệm, lý thuyết về TT BĐS? Ý nghĩa đối với CSTT, ngân hàng Thảo luận: Việt Nam nên thế nào?
Tài sản tài chính: liệu có áp dụng được cho BĐS? Và Lý thuyết cầu tiền của Friedman's. Friedman's Modern Quantity Theory of Money Milton Friedman (được giải thường Nobel Prize) đã phát triển mô hình về cầu tài sản dựa trên cơ sở lý thuyết tổng quan về cầu tài sản (Ý tưởng của Keynes).Cầu tiền, giống như cầu về mọi tài sản khác, phải là hàm số của của cải (thu nhập wealth ) thu nhập của các tài sản so với tiền. Hàm cầu tiền được viết như sau: M P d = f Y ( e P, rb rm, re rm, π rm + ) ( ) ( ) ( ) Trong đó Yp = Thu nhập thường xuyên (là thu nhập trung bình trong đời người hiện tại và tương lai) rb = Thu nhập kỳ vọng của trái phiếu rm = Thu nhập kỳ vọng của tiền re = Thu nhập kỳ vọng của cổ phiếu pi(e) = lạm phát kỳ vọng (thu nhập của hàng hóa, vì nếu lạm phát tăng cũng sẽ làm tăng giá hàng hóa)
Khái quát Thị trường/khu vực tài chính gồm? Thị trường tiền tệ Các ngân hàng Thị trường tài sản Thị trường ngoại hối Thị trường tiền gửi, thị trường tín dụng Trung gian tài chính Người cho vay Thị trường vốn Thị trường chứng khoán Thị trường trái phiếu Thị trường phái sinh Thị trường tài sản vật chất Thì trường vàng Thị trường bất động sản 5 Người vay Các công ty/tài chính công ty
Việt Nam: mức độ tài chính hóa BĐS (Nguồn: Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư Chứng khoán 2018) 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 9.9% 9.8% 9.9% 10.1% 10.2% 10.9% 8.4% 9.4% 8.4% 8.8% 8.0% 7.2% 7.0% 7.3% 7.5% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e Dư nợ BDS (% GDP) Tỷ trọng Dư nợ BDS (% tổng dư nợ) GDP (% y/y)
Mức độ phát triển TT BĐS Việt Nam: tỷ lệ chi tiêu vào cơ sở hạ tầng (%GDP) (Nguồn: ADB, VCSC tổng hợp; Số liệu bao gồm đầu tư công và tư nhân, 2017)
Đánh giá sự phát triển thị trường BĐS (nguồn: Tác giả cải tiến từ TS. Đinh Văn Ân, 2011) Tài chính hóa BĐS Việt Nam ở giai đoạn nào? Sơ khai Chính sách đất đai Tập trung hóa Chính sách xây dựng Các công ty xây dựng hạ tầng Tiền tệ hóa Chính sách tiền tệ Các tổ chức tín dụng và ngân hàng Các công ty (tập đoàn) tài chính Các công cụ tài chính liên quan đến BĐS Các sản phẩm tài chính tài trợ cho BĐT Các quỹ đầu tư bất động sản
Việt Nam:Các thời kỳ lịch sử của thị trường BĐS -Hiến pháp 1992; -Luật đất đai 1993 -Kinh tế thị trường và mở cửa - 2000: GDP tăng 6,8% (999:4.8%) - CSTT/Tín dụng mở rộng; -Cho Việt kiều mua nhà -Tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền, thổi giá đất -Việt Nam gia nhập WTO GDP 2007: 7,13%; Tăng trưởng tín dụng 53% -Kiểu hối, vốn FDI, FII -Thặng dư BOP -Gói tín dụng 30.000 tỷ và 50.000 tỷ VND; -Luật đất đai 2013 có hiệu lực 1/7/2014 -Luật xây dựng sửa đổi -Tổn kho giảm, thanh khoản thị trường cải thiện. Sốt 1993-1994 Sốt : 2001-2002 Sốt : 2007-2008 2014 ---2018? Trước 1990 Đóng băng :1995-1999 Đóng băng :2002-2006 Thị trường suy giảm : 2009-2013 Luật đất đai 1987 -Nghị định 18 & 87/1995/NĐ-CP -GDP 1995 tăng 9,5, lạm phát tăng 6,9% -Khủng hoảng kinh tế Đông Á -Nghị định 181/2004/NĐ-CP (chỉ thị 05, TPHCM -Luật đất đai 2003 - Chuẩn bị ra đời Thị trường chứng khoán 2007 -Lạm phát bùng nổ, -Nghị quyết 11/NQ-CP -CSTT thắt chặt -CS tín dụng: cho ngành ưu tiên (hạn chế BĐS )
Lãi suất cho vay 1 năm và lạm phát (%) Nguồn: Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, dự báo của VCSC cho năm 2017. Ghi chú: Lãi suất cho vay 1 năm trung bình của các ngân hàng thương mại cho sản xuất và tiêu dùng thương mại
Việt Nam: mức độ tài chính hóa BĐS (Nguồn: Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư Chứng khoán 2018) 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 9.9% 9.8% 9.9% 10.1% 10.2% 10.9% 8.4% 9.4% 8.4% 8.8% 8.0% 7.2% 7.0% 7.3% 7.5% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e Dư nợ BDS (% GDP) Tỷ trọng Dư nợ BDS (% tổng dư nợ) GDP (% y/y)
Việt Nam: Giá bất động sản. (2014 =1, nguồn, IMF, 6/2018)
Việt Nam: Giá bát động sản. (2014 =1, nguồn, IMF, 6/2018)
Cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng Việt Nam Nguồn: Lê Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; và ;Vân Linh, Đầu tư CK 12/2017; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư chứng khoán 6/2018 cùng dữ liệu thu thập của tác giả 9,000,000 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000-2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e Dư nợ BDS (tỷ VND) Dư nơ tín dụng toàn ngành (tỷ VND)
Giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội và TP. HCM (Tổng; nghìn căn) Nguồn: Dự báo của CBRE, VCSC tổng hợp
Tỷ lệ hấp thu căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội và TP. HCM (Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp)
Tổng số giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp Hà Nội và TP. HCM (đơn vị = nghìn căn;nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp; Phân loại theo 04 loại của CBRE)
Diễn biến chỉ số giá BĐS (điểm; Chỉ số này đo giá nhà ở trên thị trường sơ cấp và thứ cấp; nguồn Savills)
Giao dịch biệt thự và nhà phố tại TP. HCM trên thị trường sơ cấp (Đơn vị nghìn căn; nguồn:savills, VCSC tổng hợp. Việc phân loại BĐS gắn liền với đất theo VCSC gồm 02 loại)
Cung căn hộ mới hàng năm trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM (đơn vị nghìn căn; nguồn CBRE và VCSC)
Giá căn hộ các phân khúc trên thị trường sơ cấp (Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp. Ghi chú: (*) Tăng trưởng kép hàng năm của giá trong 3 năm Q3/2014 Q3/2017; (**) Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì, trên cơ sở giá trị tài sản và điều kiện bàn giao cơ bản; Phân khúc = Sang trọng; cao cấp; trung cấp; giá phải chăng)
Giá căn hộ các phân khúc trên thị trường thứ cấp Nguồn: CBRE, VCSC tổng hợp. Note: (*) Tăng trưởng kép hàng năm của giá trong 2 năm Q2/2015 Q2/2017; (**) Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì, trên cơ sở giá trị tài sản và điều kiện bàn giao cơ bản
Nhu cầu phân khúc trung cấp tiếp tục tăng trưởng nhờ thu nhập tăng? (Nguồn: GSO, CBRE, VCSC tổng hợp. Ghi chú: Người tiêu dùng trung lưu và khá giả có thu nhập hàng tháng từ 15 triệu đồng trở lên)
Tỷ lệ sinh lời và giá nhà phố trên thị trường sơ cấp (Nguồn: Savills và VCSC )
Hành vi tiêu dùng của người mua nhà (Nguồn: Savills, VCSC)
So sánh tăng trưởng ngành và VN- Index Q1/2018 (nguồn:bloomberg, BSC research )
Thị trường Bất động sản Việt Nam: Các cổ phiếu BĐS và xây dựng
Kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS???? Tăng trưởng GDP Nhà ở và An sinh xã hội Lạm phát
Việt Nam: mức độ tài chính hóa BĐS (Nguồn: Hà Diễm Chi, Thị Trường Tài chính tiền tệ số 9/5/2014- Hiệp Hội NHVN; Huỳnh Bửu Sơn, Đầu tư Chứng khoán 2018) 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 9.9% 9.8% 9.9% 10.1% 10.2% 10.9% 8.4% 9.4% 8.4% 8.8% 8.0% 7.2% 7.0% 7.3% 7.5% 6.0% 4.0% 7.55% 6.98% 7.13% 5.66% 5.40% 6.42% 6.24% 5.25% 5.42% 5.98% 6.68% 6.21% 6.81% 6.80% 2.0% 0.0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e Dư nợ BDS (% GDP) Tỷ trọng Dư nợ BDS (% tổng dư nợ) GDP (% y/y)
Chính sách tiền tệ, ngân hàng và thị trường BĐS???? Chính sách tiền tệ và BĐS An toàn hệ thống và BĐS Tín dụng và BĐS
Chính sách tiền tệ thuận chu kỳ và ngược chu kỳ BĐS Thảo luận cả lớp
The end