BÁO CÁO PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP CTCP ĐẦU TƢ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN Mã chứng khoán: KDH [HOSE] ĐINH THỊ HƢƠNG LÝ Chuyên viên phân tích

BÁO CÁO PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP CTCP ĐẦU TƢ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN Mã chứng khoán: KDH [HOSE] ĐINH THỊ HƢƠNG LÝ Chuyên viên phân tích lydth@tvsi.com.vn NGÀNH: BẤT ĐỘNG SẢN 25/06/2019 Khuyến nghị Khả quan Giá hiện tại (vnd) 23.900 Giá mục tiêu (vnd) 26.800 Tỉ suất lợi nhuận (%) 12% Các chỉ tiêu chính Giá trị vốn hoá (tỷ đồng) 13.106 Số cổ phiếu lưu hành (triệu) 538 Giá cao nhất trong 52 tuần ( 000 VND) 35,1 Giá thấp nhất trong 52 tuần ( 000 VND) 23,6 KLGD trung bình 3 tháng 262.794 Biến động giá 3 tháng (%) 4.5 Tỷ lệ sở hữu nước ngoài (%) 46,56 Tỷ lệ sở hữu Nhà nước (%) 0 Tỷ lệ sở hữu Ban lãnh đạo (%) 3,02 Biến động giá cổ phiếu Thông tin cơ bản về công ty Khang Điền là một trong những chủ đầu tư Bất Động Sản hàng đầu khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Công ty tập trung phát triển các sản phẩm nhà phố, nhà liền kề, biệt thự xu hướng không gian xanh và compound an ninh. Năm 2014, 2015 công ty đã thành công với chuỗi sản phẩm Mega. Quỹ đất hiện tại của công ty là 606 ha tập trung tại phía Đông và phía Tây Nam TP.HCM. Công ty có 23 công ty con hoạt động trong lĩnh vực tư vấn và đầu tư bất động sản. Vốn chủ sở hữu năm 2018 là 6.899 tỷ đồng. Chỉ tiêu tài chính 2017A 2018A 2019F 2020F DTT (tỷ đồng) 2.917 3.055 3.192 3.521 yoy (%) -22% -5% 4,5% 10,3% LNST(tỷ đồng) 502 809 836 861 yoy (%) 35% 61% 3% 3% VCSH (tỷ đồng) 6.191 6.899 8.329 10.054 Nợ/TTS (%) 0,36 0,33 0,27 0,21 Tỉ suất LN gộp (%) 34% 43% 45% 45% Vòng quay TTS 0,32 0,29 0,28 0,28 ROA 6% 8% 7% 7% ROE 9% 12% 10% 9% EPS 1.663 1.956 1.554 1.600 Điểm nhấn đầu tƣ: Doanh thu Q1/2019 đạt 841 tỷ, gấp đôi so với cùng kỳ, LNST đạt 102 tỷ: Q1/2019 KDH ghi nhận doanh thu còn lại từ dự án Jamila và mở bán thành công Safira. Hai dự án tiếp theo của công ty là Lovera Vista và Venita Park đang bắt đầu thi công và dự kiến mở bán trong năm 2019. Tiềm năng từ quỹ đất phía Tây Nam HCM: Sau khi sáp nhập với nhà Khang Phúc, quỹ đất của KDH tăng thêm gần 600 ha, tập trung tại huyện Bình Chánh, đây là một lợi thế giúp công ty phát triển các dự án lớn tại khu vực này. Phân khúc Biệt thự - Nhà liền kề tiếp tục nhận đƣợc nhiều sự quan tâm: Thị trường thiếu cung do siết chặt thủ tục pháp lý, khả năng hấp thụ các dự án biệt thự nhà liền kề cao khiến giá BĐS tại phân khúc này tăng cao trong Qúy 1/2019 Khó khăn về pháp lý dẫn đến việc chậm tiến độ các dự án: Phía Tây Nam nhiều dự án của Khang Điền vẫn đang trong quá trình đền bù, giải tỏa và xin thủ tục cấp phép đầu tư. Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi định giá KDH tại mức 26.800 VND/CP, cao hơn 12% so với giá tham chiếu tại ngày 25/06/2019 Khuyến nghị: Khả quan Theo dõi thêm

MỤC LỤC I.THÔNG TIN DOANH NGHIỆP... 3 1. Thông tin chung... 3 2. Tiềm năng quỹ đất phía Tây... 5 2.1 Thay đổi về quỹ đất của Khang Điền... 5 2.2 Chiến lược phát triển của Khang Điền... 5 2.3 So sánh với các doanh nghiệp cùng ngành... 7 3. Sản phẩm kinh doanh của Khang Điền... 7 3.1 Dự án của Khang Điền... 7 Dự án Lovera Vista (Hermosa)... 8 Dự án Venita Park... 10 3.2 Sản phẩm cạnh tranh... 11 3.3 Tác động của thị trường... 11 3.3.1 Thị trường Bất Động Sản chung... 11 3.3.2 Thị trường Biệt thự - Nhà phố: Nguồn cung giảm, giá bán tăng cao... 14 II.TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH... 15 1. Cơ cấu tài sản... 15 Cơ cấu tài chính lành mạnh... 15 So sánh với các doanh nghiệp trong ngành... 16 2. Hiệu quả hoạt động... 17 III.KẾT QUẢ KINH DOANH... 18 1. Kết quả kinh doanh 2014-2018... 18 2. Kế hoạch năm 2019 và cập nhật KQKD Quý I / 2019... 20 IV.RỦI RO... 21 V.ĐỊNH GIÁ VÀ QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ... 21 1. Định giá... 21 2. Quan điểm đầu tư... 22 PHỤ LỤC I: BÁO CÁO TÀI CHÍNH NĂM... 23 www.tvsi.com.vn Trang 2

I. THÔNG TIN DOANH NGHIỆP 1. Thông tin chung Địa chỉ: Phòng 801 Lầu 8 Tòa nhà Centec, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3, Tp. HCM. Điện thoại: +(84.28) 3820 8858 Fax: +(84.28) 3820 8859 Website: www.khangdien.com.vn Email: info@khangdien.com.vn Lịch sử hình thành 2001 Tiền thân công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền thành lập. VĐL: 10 tỷ 2007 Chuyển đổi thành CTCP. 2 quỹ VinaCapital và Prudential thành CĐCL. VĐL: 332 tỷ 2010 Niêm yết tại sở giao dịch chứng khoán TP. HCM 2015 Tăng VĐL lên 1.800 tỷ, mua sở hữu 57% CTCP Đầu tư và KD Nhà Khang Phúc 2017 Sáp nhập CTCP Đầu tƣ và Kinh doanh Nhà Khang Phúc vào công ty Cơ cấu cổ đông Tổng số cổ phần đang lưu hành: 538.229.109 cổ phần 32.03% 33.10% Cổ đông lớn Công ty TNHH Đầu tư Tiên Lộc 10,96% Công ty TNHH Đầu tư Gam Ma 8,96% Công ty TNHH Đầu tư TM Á Âu 8,12% Vietnam Enterprise Limited 5,06% 34.87% CĐ sở hữu từ 5% trở lên CĐ sở hữu từ 1% đến dưới 5% CĐ sở hữu dưới 1% Khang Điền thu hút sự quan tâm của nhiều quỹ đầu tƣ lớn Tổng sở hữu của nhóm nhà đầu tư Dragon Capital khoảng 13,6% Tổng sở hữu của nhóm nhà đầu tư VinaCapital khoảng 11,6% www.tvsi.com.vn Trang 3

Bảng 1:Tỷ lệ nắm giữ cổ phiếu của Ban lãnh đạo Chức vụ Tên Số lƣợng CP năm giữ Tỉ trọng Hội đồng quản trị Chủ tịch Mai Trần Thanh Trang 3.105.420 0.58% Phó chủ tịch Lý Điền Sơn 4.097.000 0.76% Thành viên Nguyễn Thị Diệu Phương - 0.00% Thành viên Nguyễn Thị Cẩm Vân 1.335.000 0.25% Thành viên Lê Hoàng Sơn 1.712.310 0.32% Ban Giám Đốc 0.00% Tổng giám đốc Ngô Thị Mai Chi 1.997.880 0.37% Phó Tổng giám đốc Lê Hoàng Sơn nt nt Phó Tổng giám đốc Trương Minh Duy 152.500 0.00% Các thành viên Ban Kiếm soát Trưởng ban Phạm Kim Thoa - 0.00% Thành viên Vương Hoàng Thảo Linh 2.942 0.00% Thành viên Lưu Thị Xuân Lai - 0.00% Kế toán trƣởng Nguyễn Trần Cẩm Hiền 91.500 0.00% Tổng cộng 12.494.552 2.32% Cơ cấu cổ đông của KDH đa dạng. 53,44% là cổ đông trong nước. 46,56% là cổ đông nước ngoài. 84,29% cổ phần được nắm giữ bởi các tổ chức trong và ngoài nước. Nhà đầu tư cá nhân chiếm 15,71%. Công ty con CTCP Đầu tư và Kinh Doanh nhà Khang Điền là tập hợp của các công ty con hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, đầu tư và kinh doanh BĐS. Nhóm công ty có 23 công ty con, bao gồm 13 công ty con trực tiếp và 10 công ty con gián tiếp. Tổng số vốn góp của KDH vào các công ty con là 6.333 tỷ đồng Bảng 2: Công ty con và vốn góp của KDH Tên công ty Vốn góp (tỷ) Tỉ lệ sở hữu Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc 3758,324 100% Công ty TNHH Đầu Tư Thành Phúc 429,57 99,90% Công ty TNHH Đầu Tư Kinh doanh BĐS Saphire 383,765 99,90% CTCP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Trí Minh 297,787 99,80% Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Gia Phước 264,805 99,90% Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh BĐS Kim Phát 199,8 99,90% Công ty TNHH Tư vấn quốc tế 182,65 99,90% Công ty TNHH Phát triển nhà và Xây dựng hạ tầng Long Phước Điền 162,468 99,90% Công ty TNHH MTV Hào Khang 110 100% Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Trí Kiệt 75,98 99,90% Công ty TNHH Đô thị Mê Ga 58,475 51% Công ty CP Vi La 399,15 99% Công ty TNHH Phát triển BĐS Nam Phú 10,2 98,55% 6.332,974 www.tvsi.com.vn Trang 4

2. Tiềm năng quỹ đất phía Tây 2.1 Thay đổi về quỹ đất của Khang Điền Quỹ đất mở rộng, tăng từ 16,4 ha lên 606 ha sau sáp nhập Nhà Khang Phúc Sáp nhập với nhà Khang Phúc là bước đi chiến lược của Khang Điền. Sau khi sáp nhập thành công vào năm 2018, quỹ đất của Khang Điền được mở rộng, tăng từ 16,4 ha lên 606 ha. Phần đất sáp nhập thêm tập trung chủ yếu tại phía Tây thành phố Hồ Chí Minh, thuộc huyện Bình Chánh và quận Bình Tân. Đã triển khai Quỹ đất của BCCI (ha) Nguồn: Công ty Bảng 3: Quỹ đất của Khang Điền Quỹ đất của Khang Điền (ha) Đã triển khai 12 khu dân cư 363,98 8 dự án 41,2 2 khu công nghiệp 166,6 Đang triển khai 4 TTTM và khu căn hộ 8,1 6 dự án 34,2 Quỹ đất còn lại 589.32 Quỹ đất còn lại Dự án khu dân cư Phong Phú 132,92 4 dự án 16,4 Khu đô thị Tân Tạo 329 Khu dân cư và công trình 11A 17,5 KCN Lê Minh Xuân mở rộng 109,9 Quỹ đất còn lại (sau sáp nhập) 2.2 Chiến lược phát triển của Khang Điền 605,72 ha Chúng tôi đánh giá đây là bƣớc đi buộc phải có của Khang Điền nhằm phát triển và mở rộng quy mô các dự án. Quỹ đất ở phía Đông không còn nhiều. Khang Điền được biết đến với một loạt các dự án thành công ở phía Đông thành phố Hồ Chí Minh. Tuy vậy quỹ đất ở phía Đông thành phố không còn nhiều. Hiện tại công ty còn 16,4 ha đất thuộc quận 9 và quận 2 của thành phố chỉ đủ để công ty thực hiện thêm 4 dự án mới. Do đó, nếu không mở rộng thêm, quỹ đất của công ty sẽ không thể đáp ứng nhu cầu phát triển của các dự án trong tương lai. www.tvsi.com.vn Trang 5

Xuất hiện cơ hội ở phía Tây. CTCP Đầu tư và Xây Dựng Bình Chánh (BCCI) là công ty nhà nước, sở hữu quỹ đất cực lớn ở thành phố Hồ Chí Minh. Từ năm 2015, Khang Điền đã thực hiện các bước nhằm thâu tóm BCCI (sau này đổi tên thành Nhà Khang Phúc). Có thể nói đây là thương vụ thâu tóm thành công của Khang Điền, khi công ty chỉ phải bỏ ra 1.145,6 tỷ và phát hành thêm 51,8 triệu cổ phiếu để thâu tóm toàn bộ BCCI với quỹ đất rộng gần 600 ha và 2 khu công nghiệp rộng 166,6 ha đang trong thời gian khai thác. Quá trình sáp nhập Nhà Khang Phúc 2015 1.145,6 tỷ = 57.31% BCCI 2018 51,8 tr cp KDH= 42.69% BCCI Thâu tóm toàn bộ BCCI (Gồm 589,32 ha quỹ đất và 2 KCN đang khai thác) Thời gian tới các dự án của công ty sẽ tập trung về phía Tây thành phố để khai thác quý đất mới. Khang Điền sẽ triển khai các dự án biệt thự nhà liền kề xu hướng không gian xanh và compound an ninh ra khu vực Bình Chánh, tiếp nối thành công của phân khúc này tại phía Đông. Huyện Bình Chánh được biết tới là địa bàn cửa ngõ của các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long và là một trong ba huyện có quy hoạch phát triển lên Quận của thành phố. Nhiều tuyến giao thông liên vùng huyết mạch được đầu tư như: quốc lộ 1, quốc lộ 50, đường cao tốc Sài Gòn Trung Lương, giúp cho việc di chuyển đến khu vực trung tâm hay tới các quận huyện dễ dàng hơn. Do quỹ đất còn rộng, khu vực này đang nhận được nhiều sự quan tâm của các chủ đầu tư và hứa hẹn sẽ có sự thay đổi diện mạo lớn trong một vài năm tới. Các dự án nằm trong quỹ đất thuộc huyện Bình Chánh của Khang Điền Nguồn: BCCI www.tvsi.com.vn Trang 6

Hiện tại, một số dự án Khu đô thị đã và đang được triển khai tại Huyện Bình Chánh như: Nam Phong Eco Park, khu đô thị An Hạ Lotus, khu đô thị Phong Phú, khu đô thị Nam Sài Gòn, khu đô thị Việt Phú Garden, khu đô thị Newlife Bình Chánh, khu đô thị Dương Hồng Garden House, khu đô thị Đại Phúc Green Villas, khu đô thị An Lạc Residence, khu đô thị Investco Green City 2.3 So sánh với các doanh nghiệp cùng ngành Quỹ đất phát triển nhà ở của KDH so sánh với một số công ty BĐS khác (Đv: ha) 681 668 496 493 376 NLG NVL KDH DXG SCR *Quỹ đất trên không bao gồm đất khu công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng Số liệu đã loại trừ 1.266 và 110 ha đất KCN của SCR và KDH, 2.032 ha đất phát triển BĐS nghỉ dưỡng của NVL Nguồn: TVSI tổng hợp So với các công ty BĐS khác, trước khi sáp nhập quỹ đất của Khang Điền không phải là một lợi thế. Sau sáp nhập với nhà Khang Phúc, công ty đã nâng tầm quỹ đất lên vị trí tương đương với nhiều doanh nghiệp BĐS khác. Nếu so sánh quỹ đất tại thành phố HCM, Khang Điền là một trong 2 doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất, chỉ sau NVL. Mặc dù vậy, quỹ đất phía Tây của Khang Điền vẫn chưa thực sự sạch do chưa hoàn thành xong thủ tục đền bù và giải tỏa. Gần đây tại cuộc họp ĐHCĐ năm 2019, công ty cũng đề ra kế hoạch sử dụng 1.054 tỷ để gia tăng quỹ đất tại quận 2 và quận 9. Điều đó cho thấy công ty vẫn không ngừng tìm kiếm cơ hội để phát triển quỹ đất. 3. Sản phẩm kinh doanh của Khang Điền 3.1 Dự án của Khang Điền Các dự án của KDH tập trung vào phân khúc trung cấp cao tầng và thấp tầng Sản phẩm căn hộ của Khang Điền tại 2 dự án Jamila và Safira đã mở bán thành công. Đây là hai dự án cao tâng đánh dâu nỗ lực đa dạng hóa sản phẩm của công ty sang các dự án chung cư. Sắp tới công ty tiếp tục mở bán một dự án cao tầng ở huyện Bình Chánh với quy mô 1500 căn hộ (dự án Lovera Vista) Tuy vậy, về dài hạn các dự án của Khang Điền vẫn sẽ tập trung khai thác sản phẩm truyền thống của công ty là Biệt thự và nhà liền kề. Các dự án tiếp theo như Venita Park, Clarita, Armena và Corona sẽ tiếp nối chuỗi dự án của Khang Điền trong dòng sản phẩm này. www.tvsi.com.vn Trang 7

Tên Vị trí Diện tích Sản phẩm Tiến độ Đang thực hiện Jamila Safira P, Phú Hữu, Q9, TP, HCM P, Phú Hữu, Q9, TP, HCM 1,7 ha 2,7 ha 867 căn hộ, 16 căn TMDV 1.570 căn hộ, 23 căn TMDV Lovera Vista (Hermosa) Huyện Bình Chánh, TP, HCM 1,8 ha 1.500 căn hộ Nhà phố - Biệt 293 căn nhà liền thự Venita Park Q9, tp, HCM 8,1 ha kề, 3 căn biệt thự Sắp triển khai Clarita Bình Trưng Q2, tp, HCM 5,8 ha Armena Thành Phúc Q9, tp, HCM 4,3 ha Khu công nghiệp Xã Lê Minh Xuân, Lê Minh Xuân huyện Bình mở rộng Chánh, tp, HCM 109,9 ha Corona - Khu dân cư 11A Nhà liền kề, biệt thự và căn hộ Nhà liền kề, biệt thự Bảng 4: Các dự án đang và dự kiến triển khai Tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua Đang xây, đã bán 853 căn Block C, D đang mở bán block A và B, Dự kiến bàn giao căn hộ vào quý III/2020 Hiện đang triển khai xây dựng, dự kiến mở bán vào quý III/2019, hoàn tất vào Qúy I/2021 Dự kiến mở bán vào Qúy III/2019 Được phê duyệt quy hoạch 1/500, đã có quyết định chấp thuận đầu tư và quyết định giao đất. Đang thực hiện thủ tục pháp lý Quy mô lao động: 10,000 người Đang thực hiện thủ tục pháp lý Bình Hưng, Bình Chánh, tp, HCM 16,4 ha Nhà liền kề Đang thực hiện thủ tục pháp lý Dự án Lovera Vista (Hermosa) Nguồn: Công ty, TVSI tổng hợp Vị trí: Lovera Vista nằm tại số 111 KDC Phong Phú 4 (Việt Phú BCCI, Đường Trịnh Quang Nghị, Phong Phú, Bình Chánh, Hồ Chí Minh), được bao xung quanh bởi nhiều khu dân cư cao cấp nên có thể thừa hưởng toàn bộ hệ thống tiện ích ngoại khu. Vị trí gần các trục đường chính, thuận tiện để di chuyển vào trung tâm thành phố. Một số công trình trọng điểm có thể làm gia tăng giá trị cho Lovera Vista trong tương lai như: Cầu Bình Tiên, Song hành quốc lộ 50, Vành đai 2, Cao tốc Bến Lức Long Thành. Vị trí dự án Lovera Vista Nguồn: Khang Điền www.tvsi.com.vn Trang 8

Thiết kế: Với phong cách thiết kế hiện đại, chú trọng đầu tư không gian xanh, thoáng, các sản phẩm dự án của Khang Điền luôn được đánh giá cao về chất lượng. Dự án Lovera Vista có vị trí đẹp, không quá xa thành phố, giá bán vừa phải thuộc dòng trung cấp, hứa hẹn sẽ là một dự án căn hộ thành công tiếp theo của Khang Điền. Nội ngoại thất của dự án Lovera Vista Tiến độ dự án: Ngày 10/05 dự án Lovera Vista Khang Điền đã tiến hành lễ khởi công. Dự kiến Lovera Vista Khang Điền sẽ tiến hành mở bán vào quý III năm 2019. Giá dự kiến: từ 25 27 triệu/m 2 Hình ảnh lễ khởi công dự án Lovera Vista ngày 10/5 Nguồn: Sunlandsg www.tvsi.com.vn Trang 9

Dự án Venita Park Vị trí: Nằm ngay vòng xoay Liên Phường, Phường Phú Hữu, Quận 9, HCM (đường Liên Phường giao với đường Võ Chí Công), cạnh bên quỹ đất siêu thị Aeon Mall, trải dài đường Võ Chí Công tới gần cầu Rạch Chiếc 2. Giáp khu Công Nghệ Cao Quận 9. Gần các dự án đã khai thác trước của Khang Điền như Lucasta Villa, Mega Ruby và Melosa Garden. Vị trí dự án Venita Park Nguồn: Bất Động Sản Long Điền Thiết kế: Quy hoạch kiểu compound như Merita hay Venica, toàn bộ dự án Venita Park sẽ có tường bao và các chốt bảo vệ để bảo đảm an ninh, bên trong dự án sẽ được thiết kế đầy đủ các tiện ích như hồ bơi, quầy bar, khu vui chơi trẻ em, khu BBQ, hồ cảnh quan, nơi đọc sách, khu thể thao ngoài trời, Các tiện ích trong khu dự án Venita Tiến độ dự án: Tháng 6: Ép cọc, thử tải. Tháng 8: Hoàn thiện móng, hạ tầng cảnh quan. Cuối tháng 8 - đầu 9: Mở bán dự án. Giá dự kiến: 70 80 triệu/m 2, tương đương 7-8 tỷ/căn. Nguồn: Khang Điền www.tvsi.com.vn Trang 10

Một số hình ảnh thực tế từ dự án tháng 5/2019 3.2 Sản phẩm cạnh tranh Nguồn: Sunlandsg Bảng 5: Thông tin đối thủ cạnh tranh Sản phẩm Giá/m 2 Đối thủ cạnh tranh Căn hộ (trung cấp) 27 35 triệu Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Hưng Thịnh, Himlam Land, Hải Phát Nhà phố 45 80 triệu Vinhomes, Novaland, Nam Long Biệt thự/nhà liền kề 75 500 triệu Vinhomes, Thaco, Nam Long, Phú Mỹ Hưng, Hưng Thịnh Dự án Vincity, quận 9 dự án của Vinhomes Với quy mô rộng hơn 365 ha, dự án Vincity Grand Park bao gồm 2 khu thấp tầng và cao tầng, sẽ cung cấp ra thị trường 44.000 căn hộ, 1.700 căn nhà phố và biệt thự, 500 căn shophouse. Đây là nguồn cung lớn và sẽ tạo áp lực cạnh tranh lên các dự án của Khang Điền, do thời gian khởi công và mở bán gần nhau. Tuy vậy, hiện tại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang thiếu hụt nguồn cung, chúng tôi tin rằng các dự án mở bán trong thời gian tới sẽ có tốc độ tiêu thụ nhanh, tỉ lệ đặt chỗ cao. 3.3 Tác động của thị trường 3.3.1 Thị trƣờng Bất Động Sản chung Tiềm năng phát triển bất động sản còn lớn Theo chúng tôi đánh giá, tiềm năng phát triển ngành bất động sản Việt Nam còn rất lớn. Nước ta đang trong quá trình phát triển và hội nhập vì vậy việc nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng tại các thành phố đang được chú trọng và sẽ là tiền đề cho các dự án bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu không ngừng gia tăng của thị trường. Trong giai đoạn tới, ngành bất động sản Việt Nam sẽ phát triển cả về quy mô và chất lượng. Với quy mô dân số lớn hơn 97 triệu dân, hiện Việt Nam đang là nước đông dân thứ 14 trên thế giới. Ước tính mỗi năm dân số tăng khoảng 800 www.tvsi.com.vn Trang 11

900 triệu người, đến năm 2050 sẽ tăng lên mức 120 triệu dân. Việt Nam có tốc độ đô thị hóa cao, năm 2018 số dân sống ở thành thị ở Việt Nam là 34,7 triệu người, tương đương với 35,92% dân số. Trung bình tỉ lệ dân số đô thị hằng năm tăng từ 2-3.4%. So sánh tỉ lệ đô thị hóa khu vực Đông Nam Á 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 2.98% 76% 2.3% 2.1% 55% 2.0% 50% 1.7% 47% 1.4% 35.90% Singapore Malaysia Indonesia Thái Lan Philippines Việt Nam 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Tỷ lệ đô thị hóa năm 2018 (%) Tốc độ tăng trưởng đô thị hóa (%) (Bình quân 2015-2020) Nguồn: CIA World Factbook Do tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu tiêu thụ nhà ở tại hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng. Theo CBRE, nhu cầu nhà ở tại hai thành phố này đến năm 2025 sẽ là 1,158 triệu căn. Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM (ĐV: 000) 700 600 500 400 300 200 100 0 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 25% 21% 635 20% 12% 523 15% 9% 10% 315 214 203 5% 102 0% 2014 2017 2025F Hà Nội TP.HCM % nhu cầu được chuyển đổi Nguồn: CBRE, TVSI ước tính Vốn FDI đăng ký đầu tư vào ngành bất động sản và xây dựng tăng mạnh: Năm 2018, vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm vào ngành bất động sản đạt gần 6,6 tỷ USD, cao nhất từ năm 2011 đến nay. Trong 5 tháng đầu năm 2019, vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm vào ngành bất động sản chỉ đạt 1,1 tỷ USD tương đương với 7,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm vào ngành BĐS và XD (ĐV: tỷ USD) www.tvsi.com.vn Trang 12

10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 9 8 8 6.59 4 4 3 2 2 2 1 1.14 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Vốn đăng ký mới và tăng thêm (Bất động sản) Vốn đăng ký mới và tăng thêm (Xây dựng) Vốn đăng ký mới và tăng thêm vào BĐS và Xây dựng Nguồn: TVSI tổng hợp Thị trƣờng Bất động sản có nguy cơ thiếu hụt nguồn cung trong ngắn hạn Gần đây, các động thái quản lý của nhà nước như hạn chế tín dụng và quản lý chặt thủ tục hành chính đã tác động trực tiếp đến thị trường, làm sụt giảm mạnh nguồn cung và giá nhà tăng cao. Tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới, khi NHNN chủ trương tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản, đưa ra lộ trình giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn tiếp theo, đồng thời nâng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lên 250-300%. Do vậy nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vào bất động sản sẽ bị hạn chế và trong ngắn hạn nguồn vốn đầu tư nước ngoài hay trực tiếp từ các chủ đầu tư khó có thể bù đắp kịp sự sụt giảm nguồn vốn này. 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 - Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực xây dựng 2013-2019 10.40% 10.19% 10.20% 9.92% 10.00% 9.85% 9.80% 9.72% 9.66% 9.68% 9.60% 9.52% 9.40% 9.20% 9.00% 1/2013 1/2014 1/2015 1/2016 1/2017 1/2018 2/2019 Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực xây dựng Tổng dư nợ Tỉ trọng Nguồn: Số liệu từ SBV Ngân hàng nhà nước Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước dư nợ tín dụng trong lĩnh vực xây dựng cuối tháng 2 năm 2019 là 705,5 tỷ đồng, tăng 0,76% so với cuối năm 2018. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng chậm hơn so với các năm trước. Cả năm 2017, 2018 dư nợ tín dụng xây dựng lần lượt tăng 25,75% và 11,75% so với cuối năm trước. Tỉ trọng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực xây dựng trên tổng dư nợ giảm dần từ 9,92% đầu năm 2017 xuống 9,68% đầu năm 2019. www.tvsi.com.vn Trang 13

Trong thời điểm hiện tại các doanh nghiệp bất động sản có tỉ lê sử dụng vốn vay cao sẽ phải chịu áp lực tài chính lớn, chi phí lãi vay tăng và có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án. Thêm vào đó, các thủ tục hành chính được thực hiện chặt chẽ hơn và tập trung rà soát các quỹ đất có nguồn gốc nhà nước dẫn đến tình trạng nhiều dự án bất động sản không được phê duyệt hoặc bị chậm cấp phép. Do đó nguồn cung nhà ra thị trường giảm mạnh. Theo báo cáo của Savills, trong quý 1 năm 2019, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM chỉ đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm 34% so với quý IV năm 2018. Số lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ cũng giảm hơn so với quý trước. Nguồn: Savills Sô căn hộ mở bán mới trong quý I tại TP.HCM đạt 4.500 căn, thấp hơn 38% so với quý IV/2018. Trong đó phân khúc hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung vào các quận ngoại thành như quận 8 và quận 9. Việc nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc bình dân, cho thấy các chính sách của nhà nước đã có sự tác động đến thị trường khi ở giai đoạn trước, phần lớn các dự án tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp. Thị trƣờng căn hộ tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp Phân khúc trung cấp hiện vẫn là phân khúc được thị trường quan tâm nhiều nhất. Với tâm lý sẵn sàng đầu tư tài sản vào nhà ở, đa số người mua nhà có thể chấp nhận mức giá trung bình 27-35 triệu đồng/m 2. Vì vậy giao dịch ở phân khúc trung cấp luôn diễn ra sôi động nhất. Số lượng giao dịch tại phân khúc này chiếm 70% tổng số giao dịch trong quý I năm 2019. 3.3.2 Thị trƣờng Biệt thự - Nhà phố: Nguồn cung giảm, giá bán tăng cao Theo thống kê từ Jones Lang LaSalle (JLL), nguồn cung Biệt Thự và Nhà phố tại Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh. Năm 2018 tổng số sản phẩm chào bán chỉ bằng 67% số lượng chào bán của năm 2017. Nguồn cung của phân khúc này giảm mạnh do khó khăn về quy trình thủ tục pháp lý. Phần lớn nguồn cung năm 2018 đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án đã được giới thiệu ra thị trường trước đó như Simcity giai đoạn 2 (Q4/2018) của tập đoàn Anpha Holdings, Lovera Park giai đoạn 3 (Q1/2018) của Khang Điền và Dragon Village giai đoạn 1 và 2 (Q1 và Q2/2018) của CTCP Địa ốc Phú Long. Năm 2019, nguồn cung được dự báo sẽ cải thiện hơn nhưng vẫn tiếp tục trong tình trạng khan hiếm. Quý 1/2019 có 479 sản phẩm được chào bán chủ yếu từ 4 dự án CityLand Park Hills (Gò Vấp), King Crown Village (quận 2), Senturia Nam Sai Gon (Bình Chánh) và pierix (quận 12). Dự án Vincity Quận 9 dự kiến sẽ ra mắt thị trường 1.700 căn nhà phố và biệt thự, 500 căn shophouse trong năm 2019. Theo www.tvsi.com.vn Trang 14

JLL ước tính cả năm 2019 sẽ có 4.600 sản phẩm được chào bán. Nguồn cung Biệt thự và Nhà phố tại TP.HCM và thay đổi giá, tỉ lệ hấp thụ 2014.5 2015 2015.5 2016 2016.5 2017 2017.5 2018 2018.5 2019 2019.5 7000 200% 6000 5955 180% 160% 5000 140% 4600 3994 4000 120% 3000 3017 100% 80% 2000 60% 1127 40% 1000 20% 0 479 0% 2015 2016 2017 2018 2019 Qúy 1 Qúy 2 Qúy 3 Qúy 4 Tỉ lệ hấp thụ Thay đổi giá Nguồn: Số liệu tổng hợp từ báo cáo của JLL Vì nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tiêu thụ cao, mức độ hấp thụ và giá nhà các dự án tại phân khúc này tăng mạnh. Tỉ lệ hấp thụ các dự án Q1/2019 là 97% và giá trung bình 1 m 2 là 3.736 USD, tăng 34,7% so với quý 1 năm 2018.. Phân bổ nguồn cung mới: Các dự án mới tập trung nhiều ở quận 9 và quận 2. 8% Quận 9 12% Quận 2 41% Quận 7 14% Bình Chánh Quận 12 25% Quý 3 năm 2019, Khang Điền có kế hoạch mở bán dự án Nhà phố - Biệt thự Venita Park quy mô gần 300 nhà liền kề và biệt thư. Chúng tôi hi vọng dự án này sẽ đón nhận được những cơ hội tốt mà thị trường mang lại, tiếp nối thành công của Khang Điền tại phân khúc này II. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH 1. Cơ cấu tài sản Cơ cấu tài chính lành mạnh Công ty liên tục nâng cao giá trị tổng tài sản và hoạt động chủ yếu dựa trên VCSH: Năm 2018, tổng tài sản của công ty đạt 10.227 tỷ, tăng gấp 3,28 lần so với năm 2014. Tăng VCSH từ 1.498 lên 6.899 tỷ www.tvsi.com.vn Trang 15

18% 13% 12% 14% 27% 8% 17% 19% 9% 16% 69% 57% 58% 66% 50% 6% 6% 9% 11% 9% 2% 1% 1% 2% 1% Thay thế các khoản nợ dài hạn bằng các khoản nợ ngắn hạn. Việc sử dụng VCSH giúp công ty hoạt động bền vững, ít chịu áp lực từ chi phí tài chính đặc biệt trong bối cảnh nhà nước đang siết chặt các khoản cho vay tín dụng từ cuối năm 2018. Hàng tồn kho đa phần từ các dự án chƣa hoàn thành và đất sạch: Số hàng tồn kho từ các dự án chưa hoàn thành hoặc đất sạch chiếm phần lớn. Năm 2018 tỉ trọng hàng tồn kho của công ty tăng từ 50% lên 57% do công ty tiếp nhận phần BĐS dở dang từ Nhà Khang Phúc. Duy trì tỉ lệ tiền mặt cao: Việc duy trì tỉ lệ tiền mặt cao giúp đảm bảo tính an toàn và sự phát triển bền vững của công ty. Năm 2018, có sự dịch chuyển tỉ trọng từ tiền và tương đương tiền sang hàng tồn kho do công ty đang trong quá trình chuyển đổi sáp nhập với nhà Khang Phúc, các chi phí đầu tư để mở rông quỹ đất (giải tỏa, đền bù,..), đầu tư phát triển hạ tầng tăng cao. Biểu đồ cơ cấu tài sản KDH từ năm 2014 2018 (ĐV: % - tỷ VND) 482 2014 1,102 1,498 2015 1,024 3,333 4,185 2016 1,272 2,267 4,398 2017 1,817 1,708 6,191 2018 2,775 553 6,899 2018 2017 2016 2015 2014 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 Tài sản khác Hàng tồn kho Tiền và tương đương tiền Tài sản dài hạn Khoản phải thu Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn Vốn chủ sở hữu So sánh với các doanh nghiệp trong ngành Tỉ lệ Nợ/TTS thấp: Trong 5 công ty so sánh, tỉ lệ Nợ/TTS năm 2018 của KDH là thấp nhất, sau đó đến NLG. NovaLand (NVL) là doanh nghiệp có tỉ lệ Nợ/TTS cao nhất 71% trong năm 2018. Hàng tồn kho: Hàng tồn kho của Khang Điền đang có xu hướng gia tăng trong 3 năm gần đây. Năm 2018 thời gian xử lý HTK của Khang Điền chậm nhất trong 5 công ty so sánh. Hàng tồn kho năm 2016 của Khang Điền giảm do các dự án của giai đoạn trước được ghi nhận doanh thu. Năm 2017, 2018 hàng tồn kho của công ty tăng do sáp nhập với nhà Khang Phúc. Việc này mở ra nhiều cơ hội cũng như thách thức đối cho ban lãnh đạo của Khang Điền các năm tiếp theo. Các phương án xử lý tài sản sau hợp nhất sẽ mang về doanh thu cho Khang Điền. Tuy vậy việc tiếp nhận phần BĐS dở dang tại các dự án của Khang Phúc, ban www.tvsi.com.vn Trang 16

1% 8% 18% 15% 18% 17% 37% 7% 13% 41% 47% 37% 24% 57% 34% 6% 22% 16% 14% 27% 2% 2% 1% 4% 1% 256 648 856 727 935 787 742 660 688 1,166 1,080 722 639 1,094 2,378 đầu sẽ mang lại khó khăn cho Khang Điền vì sự khác biệt trong sản phẩm, và công tác xử lý đền bù, xin cấp phép đầu tư. 2016 2017 2018 K D H N V L N L G D X G S C R Biểu đồ so sánh cơ cấu tài sản năm 2018 80000 71% 80% 70000 70% 60000 59% 55% 60% 50000 45% 50% 40000 33% 40% 30000 30% 20000 20% 10000 10% KDH SCR NLG DXG NVL Tài sản khác Tài sản dài hạn Hàng tồn kho Khoản phải thu Tiền và tương đương tiền 2. Hiệu quả hoạt động 0 0% KDH SCR NLG DXG NVL Vốn chủ sở hữu Tổng nợ Nợ/TTS Nguồn: TVSI Hiệu quả hoạt động của Khang Điền năm 2018 ở mức trung bình so với các doanh nghiệp cùng ngành. Lãi gộp của KDH ở mức cao, nhưng ROE của công ty chỉ đạt 8% do công ty hoạt động chủ yếu dựa trên vốn chủ sở hữu, tỉ trọng VCSH/TTS lớn. Chỉ sô lợi nhuận của các công ty BĐS năm 2018 www.tvsi.com.vn Trang 17

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 56% 43% 42% 34% 22% 22% 17% 19% 12% 10% 9% 8% 5% 5% DXG NLG KDH NVL SCR 2% Khả năng sinh lợi được cải thiện qua từng năm Lãi gộp ROE ROA Nguồn: TVSI Các chỉ số lợi nhuận của công ty đều có xu hướng tăng từ năm 2014 đến năm 2018 Biên LN gộp tăng do giá bất động sản giai đoạn 2017-2018 tăng cao Tài sản và VCSH tăng đều qua các năm, và các chỉ số hiệu quả sử dụng vốn (ROE, ROA, ROIC) cũng tăng tốt cho thấy các dự án công ty đầu tư mang lại lợi nhuận cao. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Biên LN gộp % Biên LN từ HĐKD % Biên EBITDA ROE ROA III. KẾT QUẢ KINH DOANH 1. Kết quả kinh doanh 2014-2018 Năm 2018 doanh thu của công ty đạt 2.917 tỷ, giảm 5%; LNST đạt 809 tỷ, tăng 61% so với năm 2017. Năm 2018 tuy doanh thu giảm nhưng lợi nhuận sau thuế của công ty lại tăng mạnh (61%) do biên lợi nhuận gộp và doanh thu từ hoạt động tài chính tăng. Biên LN gộp tăng do giá bán tại năm 2018 tăng hơn so với năm 2017. Nguồn thu từ hoạt động tài chính tăng do thanh lý khoản đầu tư vào công ty liên kết Big C An Lạc của BCCI. Chi phí hoạt động của công ty không có nhiều biến động. Bảng 6: Tỉ trọng giá vốn hàng bán và chi phí HĐ trên DT 2017 Tỉ trọng 2018 Tỉ trọng Doanh thu thuần 3055 100% 2917 100% www.tvsi.com.vn Trang 18

621 1050 3055 2917 3932 Giá vốn hàng bán 2019 66% 1671 57% Chi phí hoạt động 368 12% 364 12% Doanh thu từ HĐTC 72 218 *Năm 2018 Lãi 137 tỷ từ thanh lý các khoản đầu tư Doanh thu và lợi nhuận giai đoạn 2014 2018 Năm 2013 lợi nhuận và EPS của KDH âm do ảnh hưởng của tình hình bất động sản chung. Giai đoạn 2014 2016 thị trường BĐS phục hồi, doanh thu và lợi nhuận của KDH tăng mạnh do ghi nhận doanh thu bán hàng tại nhiều dự án như Mega Ruby, Mega Village, Melosa Garden, Lucasta, Venica Doanh thu của công ty 2017, 2018 sụt giảm hơn so năm 2016. Một số dự án ghi nhận doanh thu trong giai đoạn này như Merica, Rosita, Jamila, Phong phú 2, Phong phú 4, LNST năm 2018 của công ty tăng mạnh do thanh lý khoản đầu tư vào công ty liên kết Big C An Lạc Biểu đồ doanh thu và lợi nhuân giai đoạn 2014-2018 4500 4000 3500 3000 452% 274% 500% 400% 300% Doanh thu thuần LNST 2500 2000 1500 1000 500 0 191% 155% 69% 24 43% 35% 61% 812 291 439 616-22% -5% 2014 2015 2016 2017 2018 200% 100% 0% -100% % tăng trưởng DT % tăng trưởng LNST Doanh thu 2017 và 2018 giảm do các dự án mới bị chậm triển khai, doanh thu chủ yếu ghi nhận phần còn lại của các dự án cũ - Doanh thu năm 2015 đến từ các dự án: Mega Ruby, Mega Village và Melosa - Doanh thu năm 2016 gần 60% đến từ dự án Melosa và doanh thu hợp nhất từ nhà Khang Phúc (BCCI). Do ghi nhận thêm doanh thu từ BCCI nên doanh thu năm 2016 của Khang Điền có sự tăng trưởng vượt bậc. - Doanh thu 2017 ghi nhận phần còn lại của dự án Mesola, Venica, các dự án mới mở bán Meria, Rosita và ghi nhận doanh thu bất thường từ bán đất BCCI - Doanh thu 2018 ghi nhận từ 2 dự án Rosita, Jamila và các dự án của BCCI hợp nhất sau sáp nhập tại KDC Phong phú 2 và Phong phú 4 www.tvsi.com.vn Trang 19

Bảng 7: Các dự án và thời gian ghi nhận doanh thu Thời gian mở bán Thời gian ghi nhận doanh thu Tên dự án Sản phẩm Diện tích Mega Residence 158 nhà liên kề 3.2 2013 2013, 2014 Mega Ruby 222 nhà liền kề 5 2014 2014, 2015 Mega Village 323 nhà liền kề có vườn 5.7 2014 2015, 2016 567 nhà liền kề có vườn và Melosa biệt thự 17.23 2015 2015, 2016, 2017 Lucasta 140 căn biệt thự cao cấp 8.2 2015 2016, 2017 Venica 43 căn biệt thự cao cấp 3.1 2016 2016, 2017 131 nhà liền kề có vườn và Merita phố thương mại 3.1 Q1/2017 2017 Rosita 118 căn nhà liền kề 3.1 Q3/2017 2017, 2018 Jamila 867 căn hộ, 16 căn TMDV 1.7 Q2/2017 2018, 2019 Safira 1570 căn hộ, 23 căn TMDV 2.7 2018 Dự kiến 2019 Lovera vista 1500 căn hộ 1.8 Q4/2019 Dự kiến 2019, 2020 Nhà phố - Biệt thự Venita Park 293 nhà liền kề có sân vườn; 3 căn biệt thự 8.1 Q3/2019 Dự kiến 2019, 2020 2. Kế hoạch năm 2019 và cập nhật KQKD Quý I / 2019 Kế hoạch năm 2019 doanh thu đạt 3.000 tỷ, LNST đạt 900 tỷ Năm 2019 KDH đặt kế hoạch doanh thu đạt 3.000 tỷ, gần tương đương với doanh thu đạt được năm 2018. Dự kiến doanh thu sẽ được ghi nhận từ các dự án Jamila (block A&B), Safira, Lovera Vista và nhà phố biết thự Venita Park. Lợi nhuận sau thuế ước tính đạt 900 tỷ, tăng 11% so với năm 2018. Tiến độ bán dự án đến hết quý 1 năm 2019 Jamila: Bàn giao xong 2 Block A&B Safira: Bán hết 853 căn Block C&D, bán được 500/700 căn Block A&B Q1/2019 KDH đã hoàn thành 27% doanh thu và 11.33% LNST Bảng 8: Tỉ lệ hoàn thành Doanh thu và Lợi nhuận quý 1 ĐVT: Tỷ đồng - % Chỉ tiêu Q1/2018 2018 % HT Q1/2019 2019F %HT Doanh thu 413 2917 14.16% 841 3000 27% LNST 106 809 13.1% 102 900 11.33% Chi phí hoạt động 73.62 364 20.23% 111.62 364 30.66% Doanh thu Quý 1/2019 của công ty được ghi nhận từ dự án Jamila (Thành Phúc). Doanh thu Q1/2019 gấp đôi so với doanh thu cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy LNST chỉ đạt 102 tỷ thấp hơn LNST cùng kỳ Chúng tôi dự đoán doanh thu cả năm 2019 của Khang Điền có thể vượt mức kế hoạch đề ra do tiến độ bán dự án khả quan. Tuy nhiên sẽ là khó khăn để Khang Điền có thể đạt được mức LNST là 900 tỷ. Mặc dù giá bán nhà Quý 1 tăng hơn so với cuối năm 2018 nhưng chi phí hoạt động của Khang Điền tăng cao. Mặt khác KDH ghi nhận mức tăng trưởng LN cao năm 2018 do khoản thu www.tvsi.com.vn Trang 20

bất thường từ hoạt động tài chính. Năm 2019 nếu không phát sinh khoản thu bất thường, Khang Điền sẽ khó đạt được LNST 900 tỷ như kỳ vọng. IV. RỦI RO Thủ tục pháp lý nghiêm ngặt: Quy mô thị trường bất động sản năm 2018 giảm 34.1% so với năm 2017. Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, trên 70% dự án nộp hồ sơ cấp phép không được đáp ứng yêu cầu, dẫn đến việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại TP.HCM. Rủi ro của Khang Điền là quỹ đất phía Tây Nam thành phố vẫn đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến bồi thường, giải tỏa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin thủ tục cấp phép đầu tư. Quy định mới về thủ tục nghiêm ngặt sẽ ảnh hướng đến thời gian và tiến độ dự án của Khang Điền. Thắt chặt tín dụng BĐS: Cuối năm 2018, ngân hàng nhà nước ban hành chủ trương thắt chặt tín dụng vào ngành bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản tại các ngân hàng tăng, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Việc lãi suất cho vay tăng và thủ tục pháp lý nghiêm ngặt hơn, cho thấy nhà nước đang muốn kiểm soát tốc độ phát triển của bất động sản, tránh phát triển nóng, đầu tư ồ ạt, tạo bong bóng thị trường như giai đoạn 2009. Khang Điền tuy không sở hữu nhiều khoản nợ vay, nhưng việc kinh doanh của công ty sẽ bị tác động bởi tình hình chung của thị trường. Pha loãng cổ phiếu: Ngày 11/06 công ty phát hành thêm 25% cổ phiếu thưởng và 1,5% cổ phiếu ESOP tương đương với 124 triệu cổ phiếu với giá 15.000 vnđ/cp. Việc phát hành sẽ làm pha loãng cổ phiếu của công ty, ảnh hưởng trưc tiếp đến quyền lợi của các cổ đông hiện hữu, EPS giảm. V. ĐỊNH GIÁ VÀ QUAN ĐIỂM ĐẦU TƢ 1. Định giá Phƣơng pháp NAV Tài sản của Khang Điền tập trung vào các dự án và quỹ đất, do đó chúng tôi sử dụng phương pháp NAV để định giá KDH. Do các dự án có tính chất khác nhau, chúng tôi chia các dự án ra làm 3 nhóm để xác định giá trị. Cụ thể như sau: Nhóm 1 Dự án PP sử dụng Các giả định Nhóm 2 Dự án PP sử dụng Nhóm 3 Dự án PP sử dụng Các dự án đang triển khai và có khả năng dự phóng dòng tiền Jamila (Block A&B), Saphire, Loveara Vista (PP4), Venita Park Chiết khấu dòng tiền DCF Các dự án trên ghi nhận doanh thu trong 3 năm 2019-2021 Ti suất chiết khấu 10% Các dự án có kế hoạch triển khai và xin giấy phép đầu tƣ Clarita - Bình Trưng, Armena - Thành Phúc, KDC 11A Phương pháp so sánh thị trường MV Các dự án chƣa có kế hoạch triển khai cụ thể và các BĐS khác KCN Lê Minh Xuân mở rộng, KDC Tân tạo, An Dương Vương - Khang Phúc và các BĐS khác Giá trị sổ sách (BV) www.tvsi.com.vn Trang 21

Kết quả định giá Dự báo lợi nhuận (tỷ VNĐ) Giá bán TB (-10%) (-5%) (+5%) (+10%) (+15%) (+20%) Doanh thu theo dự án Jamila (block A&B) 28 tr/m2 Đã ghi nhận doanh thu Q1/2019 Saphire 32,5 tr/m2 3.250 3.430 3.792 3.972 4.153 4.333 Lovera vista (PP4) 26 tr/m2 2.352 2.482 2.744 2.874 3.005 3.136 Venita park 7,5 tỷ/căn 1.998 2.109 2.331 2.442 2.553 2.664 Doanh thu theo năm Doanh thu 2019 3.080 2.856 2.968 3.192 3.304 3.416 3.528 Doanh thu 2020 3.345 3.010 3.177 3.512 3.679 3.846 4.014 Doanh thu 2021 2.861 2.574 2.717 3.004 3.147 3.290 3.433 Định giá Nhóm 1 7.424 6.755 7.090 7.758 8.093 8.427 8.762 Nhóm 2 3.510 3.159 3.335 3.686 3.861 4.037 4.212 Nhóm 3 3.452 3.452 3.452 3.452 3.452 3.452 3.452 (+ Tài sản khác) 3.122 3.122 3.122 3.122 3.122 3.122 3.122 (- Nợ) 2.526 2.526 2.526 2.526 2.526 2.526 2.526 Giá trị VCSH 14.982 13.962 14.472 15.492 16.002 16.512 17.022 Chiết khấu 10% 13.484 12.566 13.025 13.943 14.402 14.860 15.319 SLCP 538 538 538 538 538 538 538 NAV/cổ phiếu 25,1 23,4 24,2 25,9 26,8 27,6 28,5 Giá hiện tại 23,9 23,9 23,9 23,9 23,9 23,9 23,9 Premium/(Discount) to NAV (5%) 2% (1%) (8%) (11%) (13%) (16%) Do giá trị các bất động sản của công ty phụ thuộc nhiều vào biến động chung của giá bất động sản trên thị trường, chúng tôi đưa ra các giả định qua đó làm rõ sự tác động của giá bán bất động sản lên giá trị thực của mỗi cổ phiếu KDH như trên. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chung, chúng tôi lựa chọn kịch bản giá (+10%) cho thị trường. Theo đó, giá trị NAV trên mỗi cổ phiếu của KDH là 26.800 VND. Hiện tại KDH đang được giao dịch với mức giá 23.900 VND (giá TC ngày 25/06/2019), thấp hơn 11% so với định giá. 2. Quan điểm đầu tƣ KDH là một doanh nghiệp tốt, có tài chính lành mạnh, việc sát nhập với Khang Phúc giúp doanh nghiệp mở rộng được nhiều quỹ đất giúp doanh nghiệp nâng quỹ đất lên vị thế tương đương với các doanh nghiệp trong ngành đồng thời mang lại nhiều cơ hội và hướng phát triển mới cho doanh nghiệp tuy nhiên cũng đem lại nhiều khó khăn cho Khang Điền vì sự khác biệt trong sản phẩm, và công tác xử lý đền bù, xin cấp phép đầu tư. Chúng tôi đánh giá KDH ở mức khả quan do tiềm năng quỹ đất mới đem lại và cần theo d i thêm tiến độ xử lý, giải phóng đền bù, các chủ dự án mới của doanh nghiệp và tình hình thị trường bất động sản chung. www.tvsi.com.vn Trang 22

PHỤ LỤC I: BÁO CÁO TÀI CHÍNH NĂM Tỷ VND 2017A 2018A 2019F 2020F Tỷ VND 2017A 2018A 2019F 2020F Bảng cân đối kế toán Báo cáo kết quả kinh doanh + Tiền và các khoản TĐ tiền 2592 1836 1335 1173 Doanh thu thuần 3061 2920 3192 3521 + Đầu tư ngắn hạn 0 0 0 0 Giá vốn hàng bán -2019-1677 -1756-1938 + Các khoản phải thu ngắn hạn 1548 1760 1628 1796 Lợi nhuận gộp 1036 1239 1421 1568 + Hàng tồn kho 4858 5817 6384 7042 Doanh thu hoạt động tài chính 72 200 162 132 + Tài sản ngắn hạn khác 114 157 1139 1712 Chi phí tài chính -125-89 -151-180 Tổng tài sản ngắn hạn 9110 9570 10486 11723 Chi phí bán hàng -110-99 -138-152 + Các khoản phải thu dài hạn 124 123 123 123 Chi phí quản lý doanh nghiệp -134-158 -191-230 + GTCL Tài sản cố định 30 34 32 36 Lợi nhuận từ HĐKD 748 1097 1104 1137 + Bất động sản đầu tư 5 5 0 0 Thu nhập khác 19 37 39 39 + Đầu tư dài hạn 98 14 0 0 Thu nhập từ các công ty liên kết 0 0 0 0 + Lợi thế thương mại 0 0 0 0 Lợi nhuận trước thuế 729 1076 1112 1145 + Tài sản dài hạn khác 36 15 0 0 Lợi nhuận ròng 559 810 836 861 Tổng tài sản dài hạn 606 658 949 1060 Lợi nhuận chia cho cổ đông Tổng tài sản 9717 10228 11435 12783 Lợi ích của cổ đông thiểu số + Nợ ngắn hạn 1817 2775 1396 1227 Trong đó: vay ngắn hạn 186 632 324 285 EPS cơ bản (VND) 1663 1956 1554 1600 + Nợ dài hạn 1708 553 1709 1502 Giá trị sổ sách (VND) 18425 16665 15481 18688 Trong đó: vay dài hạn 1471 337 1366 1200 Cổ tức (VND/cổ phiếu) 1000 500 500 Tổng nợ phải trả 3526 3328 3106 2729 EBIT 28 199 689 792 + Vốn góp 3360 4140 0 0 EBITDA 31 202 699 799 + Thặng dư vốn cổ phần 1087 1724 0 0 + Lợi nhuận chưa phân phối 698 907 0 0 Tăng trƣởng + Quỹ khác 68 93 132 187 Doanh thu -22% -5% 9% 10% Vốn chủ sở hữu 6191 6899 8329 10054 EBITDA -2932% 559% 246% 14% Tổng nợ phải trả và VCSH 9717 10228 11435 12783 EBIT -2608% 614% 246% 15% Lợi nhuận ròng 25% 45% 3% 3% Lƣu chuyển tiền tệ Vốn chủ sở hữu 6191 6899 8329 10054 Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh 597-719 Tổng tài sản 9717 10228 11435 12783 Dòng tiền từ hoạt động đầu tư -82 519 Dòng tiền từ hoạt động tài chính 1017-556 Lƣu chuyển tiền thuần trong kỳ 1532-756 Định giá Tiền đầu kỳ 1059 2592 PE 19.74 15.11 19 19 Tiền cuối kỳ 2592 1836 PB 1.9 1.78 1.94 1.61 Các hệ số khả năng thanh toán Các hệ số khả năng sinh lời Hệ số thanh toán hiện hành 5.01 3.45 7.51 9.55 Tỷ suất lợi nhuận gộp 0.34 0.42 0.45 0.45 Hệ số thanh toán nhanh 2.34 1.35 2.94 3.81 Tỷ suất lợi nhuận hoạt động 0.24 0.38 0.35 0.32 Hệ số thanh toán tiền mặt 1.43 0.66 0.96 0.96 Tỷ suất lợi nhuận ròng 0.18 0.28 0.26 0.24 Khả năng thanh toán lãi vay 81 31 55 50 Chi phí bán hàng/doanh thu thuần -0.04-0.03-0.04-0.04 Ngày phải thu 75 85 95 76 Chi phí quản lý,/doanh thu thuần -0.04-0.05-0.06-0.07 Ngày phải trả 12 37 30 14 ROE 0.09 0.12 0.10 0.09 Ngày tồn kho 849 1177 1268 1265 ROA 0.06 0.08 0.07 0.07 ROIC 0.12 0.19 0.19 0.20 Cơ cấu vốn Vốn chủ sở hữu/tổng tài sản 0.64 0.67 0.73 0.79 Nợ /Tổng tài sản 0.36 0.33 0.27 0.21 Nợ /Vốn chủ sở hữu 0.57 0.48 0.37 0.27 Nợ ngắn hạn/vốn chủ sở hữu 0.29 0.40 0.17 0.12 www.tvsi.com.vn Trang 23

1. THANG ĐO KHUYẾN NGHỊ Khuyến nghị Diễn giải MUA MẠNH Nếu giá thị trường thấp hơn giá mục tiêu ít nhất 30% MUA Nếu giá thị trường thấp hơn giá mục tiêu từ 20-30% KHẢ QUAN Nếu giá thị trường thấp hơn giá mục tiêu từ 10-20% PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Nếu giá thị trường thấp hơn hoặc cao hơn giá mục tiêu không quá 5-10% HẠ TỶ TRỌNG Nếu giá thị trường cao hơn giá mục tiêu 10-20% BÁN Nếu giá thị trường cao hơn giá mục tiêu ít nhất 20% KHÔNG ĐÁNH GIÁ TVSI không đưa ra khuyến nghị đầu tư và giá mục tiêu căn cứ theo chính sách của TVSI khi TVSI đóng vai trò CTCK tư vấn hoặc trong một giao dịch chiến lược hoặc cũng có thể trong trường hợp TVSI không đủ dữ liệu để thực hiện định giá cổ phiếu, 2. KHUYẾN CÁO Tất cả những thông tin nêu trong báo cáo này đã được xem xét cẩn trọng, tuy nhiên Công ty Cổ phần Chứng khoán Tân Việt (TVSI) không chịu bất kỳ một trách nhiệm nào đối với tính chính xác của những thông tin được đề cập đến trong báo cáo này, Các quan điểm, nhận định, đánh giá trong báo cáo này là quan điểm cá nhân của các chuyên viên phân tích mà không đại diện cho quan điểm của TVSI Báo cáo chỉ nhằm cung cấp thông tin mà không hàm ý khuyên người đọc mua, bán hay nắm giữ chứng khoán, Người đọc chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn thông tin tham khảo TVSI có thể có những hoạt động hợp tác kinh doanh với các đối tượng được đề cập đến trong báo cáo này, Người đọc cần lưu ý rằng TVSI có thể có những xung đột lợi ích đối với các nhà đầu tư khi thực hiện báo cáo phân tích HỆ THỐNG CHI NHÁNH CỦA TVSI www.tvsi.com.vn Trang 24