BO CONG THUONG CONG HÖA xä HOI CHÜ NCHiA VIET NAM DQc TV' do Hqnh phåc S6: 42 60 /BCT-CT Hå Nöi, ngåy2dthång 5 näm 2018 V/v Xi'r ly" phån ånh, kien nghi cåa öng Trån Vän Dinh Kinh gu'ri. Vän phöng Chfnh phü Trå löi cong vän sö 3838/VPCP-KSTT ngåy 26 thång 4 näm 2018 cüa Vän phöng Chfnh phü Vé viéc ly" phån ånh, kién nghi cüa Öng Trån Vän Dinh, BC) Cöng Thuo ng Xin gt'ri nöi dung trå löi nhu sau: 1. Doi vöi nöi dung phån ånh Vé viqc I-lcyp dong mua bån cän hö Chung cu' c6 cåc diéu khoån clnra tuån thü theo mäti dä däng kj Vå duqc chåp nh" Do cåc täi Ii?u köm theo khöng c6 bån sao mäti hep döng mua bån do Cöng ty TNHH Bay Water cung cåp Cho khåch hång, Bö Cöng Thuong dé nghi öng Trån Vän Dinh cung cåp mäu hep döng må Öng Vå Cöng ty dang thuong thåo dé Cö co sö xåc minh läm rö. 2. Döi vöi nqi dung phån ånh ve vi?c mäti Hqp döng mua bån cän hq Chung cu' dä däng kj Vå du qc chap nhön nhieu dieu khoån khöng phi hq p vöi phåp Itiöt hién hånh Bö Cöng Thuong c6 Y' kién nhu duqc néu toi Phu luc gt'ri kém theo. Trén dåy Iå két quå l! döi vöi phån ånh, kién nghi cüa öng Trån Vän Dinh, Bö Cöng Thuong Xin güi Vän phöng Chinh phü dé töng hep./. NCi nh@n: - Nhtr trén; - Bö truöng (dé b/c); - Vän phöng Bö; - Luu: VT, CT. TRUÖNG RUÖNG Tran Quoc Khånh
kién cüa BQ cong Th y doi no d ng phån ånh cüa Ong Tran Vän Dinh STT Quy dinh mäu I-IQ'P dong 1 "Dich vu quån l! vå van hånh Nhå Chung cu sé bao göm cåc dich vu sau dåy : 1. Dien vå nu6c cho khu vvc thuöc so hüu Chung; 2. Luong vå cåc chi phi hånh chinh khåc cho dich vu cå nhån vå/hoäc phi quån IY theo cåc Hep dong dich vu k! két v6i Doanh nghiép quån l! van hånh Nhå Chung cu; 3. Dich vu an ninh; 4. Dich vu ve sinh." 2 Diéu 5. Quyén vå nghia vu cüa Bén Bån Y kien cüa Ong Tran Vän Dinh Diéu khoån nåy dä loqi trir tråch nhiém cüa Bén Bån vé phöng chåy, chüa chåy theo quy djnh toi Dieu 10 vå Diéu 29 Thöng 02/2016/TT-BXD. Thiéu cåc nöi dung sau theo quy dinh toi Dibu 22 Luat Kinh doanh båt döng sån: - Giao Giåy cht'rng nhén quyén sir dung dåt, quyén so htru nhå (3 vå tåi sån khåc Y kien cüa BQ Cöng Thtrcng - Myc 2 danh muc cåc cong viéc, dich vu quån IY van hånh nhå Chung cu toi Elvp döng mäu dä néu "phi quån l! theo cåc Hep döng dich vu k'! két Doanh nghiép quån l! van hånh Nhå Chung cur". Nöi dung Hep döng dich vu k! két v6i Doanh nghiép quån IY van hånh Nhå Chung cu phåi dåm båo tuån thü quy dinh toi Diéu 10 vå Di&u 29 Thöng 02/2016/TT-BXD. Cåc nöi dung nåy dä duqc quy dinh råi råc toi Hep Döng, cu the: - Ve viéc bån giao Giåy chtng nhån vå ho so co lién quan, I-Ivp Döng quy dinh nhtr sau:
gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; - Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. + Điều kiện bàn giao được đề cập trong Hợp Đồng, là các điều kiện pháp lý (bao gồm các giấy tờ pháp lý cần thiết cần phải có theo quy định pháp luật hiện hành) để cho phép Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua (Khoản 18 Điều 1); + Một trong các quyền của Bên Mua: Nhận Giấy chứng nhận sở hữu Căn hộ sau khi đã thanh toán đủ 100% Giá bán Căn hộ, các loại thuế, phí, lệ phí và các khoản phải thanh toán khác có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của pháp luật (Điều 6.1.1 Hợp Đồng); - Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật, Điều 7.3. Hợp đồng quy định: Bên Bán có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính thuộc trách nhiệm của Bên Bán cho Nhà 3
3 Các Bên thống nhất một trong các sự kiện sau đây sẽ được coi là sự kiện bất khả kháng ("Sự kiện Bất khả kháng"): 14.1.1 Chiến tranh hoặc thiên tai hoặc thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước; 14.1.2 Chỉ thị hoặc quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định; 14.1.3 Tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế; 14.1.4 Cháy nổ, bão, lũ lụt, động đất, chiến tranh, bạo loạn, bạo động dân sự, khởi nghĩa, hành động khủng bố, đình công, Các dòng chữ in đậm đã được Bên Bán thêm vào Hợp đồng mẫu khác lạ với hầu hết các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Các sự kiện bất khả kháng này không được pháp luật về xây dựng hiện hành thừa nhận cụ thể là theo Điều 51 Nghị định 37/2015/NĐ- CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng và Điều 10 Thông tư 09/2016/TT- BXD hướng dẫn hợp đồng thi công xây dựng công trình. nước theo quy định của pháp luật. Việc không nhắc lại các nghĩa vụ đã được quy định tại các điều khoản khác của Hợp đồng trong điều khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ không làm triệt tiêu các quyền và nghĩa vụ đó theo hợp đồng. - Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người tiêu dùng và chủ đầu tư không thuộc đối tượng điều chỉnh của Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Thông tư 09/2016/TT- BXD. - Bên cạnh Điều 14, Điều 1.16 Hợp đồng mẫu quy định: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan mà mỗi bên hoặc các bên trong Hợp đồng này không thể lường trước được và không thể khắc phục được để thực hiện các nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả 4
khan hiếm vật liệu xây dựng và nhân công, dịch bệnh hoặc hạn chế do kiểm dịch, thiết bị hƣ hỏng không thể lƣờng trƣớc đƣợc 4 Điều 5.2.6 Hợp Đồng: Trƣờng hợp các Bên thỏa thuận mua bán Căn hộ ở dạng thô/hoàn thiện cơ bản thì Căn hộ chỉ được phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô năng cho phép. Như vậy, tất cả các sự kiện được liệt kê tại Điều 14 Hợp đồng mẫu có trở thành sự kiện bất khả kháng trên thực tế hay không còn phụ thuộc vào việc đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 1.16 tại thời điểm thực tế phát sinh. Quy định này hoàn toàn phù hợp với quy định về sự kiện bất khả kháng tại Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015. - Hợp Đồng có nhiều điều khoản quy định rõ nội dung Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm: + Điều 8.1 Hợp đồng mẫu về điều kiện bàn giao căn hộ (áp dụng chung cho tất cả các căn hộ, kể cả dạng thô/hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện) đã quy định một trong các điều kiện bàn giao căn hộ là: Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Căn hộ theo thiết kế đã được phê duyệt, sử dụng 5
thiện toàn bộ phần mặt ngoài của toà nhà và khi Bên Bán đã xây dựng xong Căn hộ theo thiết kế và thỏa thuận tại Hợp đồng này để sau khi bàn giao Bên Mua có thể thực hiện các công việc hoàn thiện Căn hộ nhằm sử dụng và sinh hoạt bình thường thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó. Trong khi đó, Hợp đồng mẫu viết một nội dung rất lắt léo về nghĩa vụ của Bên Bán, nếu Bên Mua không chú ý, điều khoản này đương nhiên loại trừ trách nhiệm của Bên Bán khi mua căn hộ hoàn thiện. Hợp đồng không nêu rõ căn hộ dạng hoàn thiện cơ bản là như thế nào, nên Bên Bán có thể lập luận trong trường hợp các Bên thỏa thuận mua bán Căn hộ ở dạng hoàn thiện (không phải dạng thô/hoàn thiện cơ bản) để miễn trừ trách nhiệm của mình khi bàn giao căn hộ mà chưa hoàn thành nghĩa vụ của Bên Bán. đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng; Diện tích sử dụng Căn hộ thực tế chênh lệch thấp hơn 5% (năm phần trăm) so với diện tích sử dụng Căn hộ ghi trong hợp đồng này; Bên Bán đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của Nhà chung cư theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của Nhà chung cư. + Điều 4.3 Hợp đồng quy định: Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và các hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu Nhà chung cư của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội 6
dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định. Bên Bán hoàn thành các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại khu Nhà Chung cư trước ngày Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông nội bộ; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại, internet, truyền hình cáp kết nối đến Căn hộ; hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm:.. ; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trường hợp Bên Bán bàn giao Căn Hộ xây dựng thô thì Bên Bán hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của Căn Hộ. - Các điều kiện bàn giao Căn hộ quy định 7
tại Điều 8.1 Hợp đồng không chỉ phù hợp với Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người tiêu dùng qua việc ràng buộc trách nhiệm của Bên Bán trong vấn đề tuân thủ thiết kế đã được phê duyệt, sử dụng đúng thiết bị vật liệu đã cam kết và dung sai (mức chênh lệch) diện tích sử dụng thực tế của căn hộ. Đây là một trong những điểm quan trọng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà Bộ Công Thương trong quá trình kiểm soát hợp đồng theo mẫu đã yêu cầu doanh nghiệp phải tuân thủ nghiêm ngặt. Hầu hết các hồ sơ đăng ký khi nộp vào Bộ Công Thương đều chưa đáp ứng được điểm này. Đây cũng là quy định thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa người tiêu dùng và chủ đầu tư. 8
5 Đảm bảo xây dựng và hoàn thiện Căn hộ đúng chất lượng như thỏa thuận tại Hợp đồng này Khoản này trong Hợp đồng mẫu viết không cụ thể nghĩa vụ của bên bán như quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ- CP: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận - Các nội dung này đã được quy định trong Hợp đồng mẫu, đồng thời Bộ Công Thương trong quá trình kiểm soát còn hướng dẫn doanh nghiệp quy định chi tiết hơn nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người tiêu dùng bởi đây cũng là một trong những nội dung thường xuyên xảy ra tranh chấp. Cụ thể: + Điều 4.1 quy định: Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng Căn hộ theo đúng thiết kế được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng Căn hộ mà hai Bên đã cam kết ; + Điều 4.2 quy định: Hai bên thống nhất Bên Bán có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ thỏa thuận dưới đây (Tiến độ xây dựng phù hợp với tiến độ thanh toán và chỉ thỏa thuận cho trường hợp mua bán căn hộ hình thành 9
trong tương lai). + Điều 4.3 quy định: Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và các hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu Nhà chung cư của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định... + Điều 5.1.4 quy định: Bên Bán được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong Căn hộ thì phải có sự thỏa thuận của Bên Mua. + Điều 5.2.8 quy định về nghĩa vụ của Bên Bán: Cung cấp đầy đủ thông tin cho Bên 10
6 Bàn giao căn hộ theo đúng quy định tại Hợp đồng này Điều khoản này không thể hiện cụ thể nghĩa vụ của Bên Bán như quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP: Giao nhà, Mua về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để Bên Mua kiểm tra công trình;không sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua Căn hộ trả trước. + Điều 6.1 quy định về quyền của Bên Mua: Được cung cấp thông tin về tiến độ xâydựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình ; + Điều 8.1.a quy định về điều kiện bàn giao Căn hộ: Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Căn hộ theo thiết kế đã được phê duyệt, sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng.... - Các nội dung này đã được quy định trong Hợp đồng mẫu tại Điều 4, Điều 5 và Điều 8 như Bộ Công Thương đã trích dẫn ở mục 11
công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này, đảm bảo chất lượng (Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng xây dựng nhà, công trình xây dựng theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng nhà, công trình xây dựng mà hai bên đã cam kết trong hợp đồng này 7 Trong Hợp đồng mẫu của bên bán có nhiều điều khoản nêu việc xây dựng, bàn giao căn hộ theo đúng thiết kế và chất lượng như đã cam kết, quy định, thỏa thuận rất mạnh mẽ nhưng thực sự không có thỏa thuận cụ thể nào về nội dung này trong hợp đồng. Các nội dung về thiết kế và sử dụng vật liệu chỉ đính kèm ở Phụ lục kèm theo hợp thứ 5 trên đây. - Điều 1.1 Hợp đồng mẫu quy định: Căn hộ là một Căn hộ được xây dựng theo cấu trúc kiểu khép kín theo thiết kế đã được phê duyệt thuộc Nhà chung cư do Công ty TNHH Bay Water đầu tư xây dựng với các đặc điểm được mô tả tại Điều 2 và Phụ lục 1 của Hợp đồng này. Như vậy, tất cả các quy định về căn hộ trong hợp đồng đều được hiểu là căn hộ có các đặc điểm và 12
8 Yêu cầu Bên Mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán, xin cấp Giấy Chứng nhận sở hữu Căn hộ phù hợp với các quy định của pháp luật đồng mà không có điều khoản nào có thỏa thuận về chất lượng dẫn chiếu đến các Phụ lục này. Sử dụng từ phối hợp mà không nêu cụ thể nội dung phối hợp trong trường hợp này có khả năng cho phép bên bán giải thích theo hướng yêu cầu bên mua phải cùng thực hiện các công việc mà lẽ ra bên bán phải có nghĩa vụ thực hiện. chất lượng, sử dụng vật liệu, phù hợp với thiết kế được quy định tại Điều 2 và Phụ lục 1 của Hợp đồng. - Phụ lục 1 Hợp đồng mẫu về mô tả chi tiết và bản vẽ căn hộ quy định: Nội dung cụ thể (của Bảng danh mục vật liệu và thiết bị của căn hộ) do hai bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. - Ngoài ra, Hợp đồng mẫu còn dành riêng Điều 4 để quy định về chất lượng công trình nhà ở, Điều 8 về điều kiện bàn giao căn hộ như đã trích dẫn tại mục 5 nêu trên. - Điều 5.2.11 Hợp đồng mẫu đã có quy định: Trong thời hạn 50 (năm mươi) ngày, kể từ ngày bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Trong 13
9 Cung cấp hồ sơ, hoàn thành các thủ tục cần thiết liên quan đầy đủ và đúng hạn theo yêu cầu của Bên Bán để xin cấp Giấy chứng nhận và đảm bảo thực hiện các thủ tục mua bán Căn hộ hợp pháp Trong khi đó nghĩa vụ của Bên Bán trong trường hợp này là: Trong thời hạn 50 (năm mươi) ngày, kể từ ngày bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Trong trường hợp này, Bên Bán sẽ thông báo cho Bên Mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về Căn hộ cho Bên Mua. Việc sử dụng nhóm từ Cung cấp hồ sơ, hoàn thành các thủ tục cần thiết liên quan đầy đủ và đúng hạn theo yêu cầu của Bên Bán thiếu cụ thể, cũng có khả năng cho phép bên bán giải thích theo hướng yêu cầu bên mua phải cùng thực hiện các công việc mà lẽ ra bên bán trường hợp này, Bên Bán sẽ thông báo cho Bên Mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về Căn hộ cho Bên Mua. - Việc Cung cấp hồ sơ, hoàn thành các thủ tục cần thiết liên quan đầy đủ và đúng hạn theo yêu cầu của Bên Bán phải được hiểu trong bối cảnh nhằm mục đích để xin cấp Giấy chứng nhận và đảm bảo thực hiện các thủ tục mua bán Căn hộ hợp pháp, tức là chỉ nhằm thực hiện thủ tục xin cấp Giấy 14
10 Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua vào ngày:... ( Ngày bàn giao dự kiến ). Việc bàn giao Căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 90 phải có nghĩa vụ thực hiện. Câu văn này cho phép giải thích theo hai nghĩa: - Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua vào ngày ( Ngày bàn giao dự kiến ). Việc bàn giao căn hộ có thể sớn hơn hoặc muộn hơn so với thời gian chứng nhận và thủ tục mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật. Các thủ tục này được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật chuyên ngành và các bên có nghĩa vụ tuân thủ. - Ngoài ra, Điều 15 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định về vấn đề giải thích hợp đồng giao kết với người tiêu dùng như sau: Trong trường hợp hiểu khác nhau về nội dung hợp đồng thì tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. - Tương tự nội dung ở mục 9 nêu trên, nội dung quy định phải được hiểu trong ngữ cảnh của toàn bộ điều khoản. Thời điểm đến hạn bàn giao trong quy định tại điều khoản này chính là ngày cụ thể được ghi tại điều khoản này theo thỏa thuận của các 15
(chín mươi) ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao Căn hộ cho Bên Mua 11 Trường hợp Bên Mua hoặc người được Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao Căn hộ theo thông báo của quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 90 (chín mươi) ngày ; hoặc - Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 90 (chín mươi) ngày, kể từ thời điểm đến hạn bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, mà thời điểm đến hạn bàn giao là thời điểm nào? (những câu chữ quan trọng ảnh hưởng đến nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đã không được giải thích rõ ở Điều 1 của Hợp đồng mẫu). Do vậy, đây là điều khoản không rõ ràng, cho phép giải thích Hợp đồng theo hướng có lợi cho Bên Bán. Điều khoản này đã loại trừ các nghĩa vụ mà Bên Bán phải hoàn thành trước khi bàn giao căn hộ cho Bên Mua là: (1) Bên khi ký kết hợp đồng. - Ngoài ra, Điều 15 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định về vấn đề giải thích hợp đồng giao kết với người tiêu dùng như sau: Trong trường hợp hiểu khác nhau về nội dung hợp đồng thì tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. - Các nghĩa vụ này của Bên Bán đã được quy định tại Điều 8.1 Hợp đồng mẫu về điều kiện giao nhận căn hộ. Trường hợp 16
Bên Bán trong thời hạn... ngày kể từ ngày bàn giao Căn hộ được nêu trong thông báo bàn giao Căn hộ ( Ngày bàn giao Căn hộ theo thông báo ) hoặc đến kiểm tra nhưng không nhận bàn giao Căn hộ mà không có lý do chính đáng (trừ trường hợp thuộc diện thỏa thuận tại Điều 6.1.10 của Hợp đồng này) thì kể từ ngày bàn giao Căn hộ theo thông báo của Bên Bán được xem như Bên Mua đã đồng ý, chính thức nhận bàn giao Căn hộ theo thực tế và Bên Bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao Căn hộ theo Hợp đồng, Bên Mua không được quyền nêu bất cứ lý do không hợp lý nào để không nhận bàn giao Căn hộ; việc từ chối nhận bàn giao Căn hộ như vậy sẽ được coi là Bên Mua vi phạm Hợp đồng và sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 12 của Hợp đồng này Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Căn hộ theo thiết kế đã được phê duyệt, sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng; (2) Bên Bán đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của Nhà chung cư theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà chung cư. Các Mục (1) và (2) là những trách nhiệm và nghĩa vụ của Bên Bán đã được luật định tại khoản 3 Điều 13, khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và đã được quy định cụ thể tại Nghị định Bên Bán vi phạm các nghĩa vụ này thì căn hộ chưa đủ điều kiện bàn giao và Bên Mua được quyền không nhận bàn giao căn hộ. 17
12 Bên Mua có quyền từ chối nhận bàn giao Căn hộ nếu Bên Bán không hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu, bình thường của Bên Mua theo đúng thỏa thuận tại Hợp đồng này hoặc trong trường hợp diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn/lớn hơn 5% so với diện tích sử dụng Căn Hộ 13 Hai Bên nhất trí thỏa thuận mức Phí quản lý vận hành Nhà Chung cư như sau: a) Tính từ thời điểm Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua theo quy định tại Điều 76/2015/NĐ-CP. Trong trường hợp Bên Bán vi phạm trường hợp thỏa thuận tại Điều 6.1.10 của Hợp đồng là: diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn/lớn hơn ± 5% so với diện tích sử dụng căn hộ thì trong Hợp đồng cũng không có điều khoản nào để xử lý vi phạm của Bên Bán. Điều 11.5 Hợp đồng mẫu đã viết cụ thể mức phí quản lý vận hành nhà chung cư. Trong khi đó, theo quy định pháp luật hiện hành thì mức phí này được xác - Điều 6.1.10 Hợp đồng mẫu đã quy định rõ Bên mua có quyền từ chối nhận bàn giao Căn hộ trong trường hợp này. Điều 8.1 Hợp đồng cũng quy định một trong các điều kiện để căn hộ đủ điều kiện bàn giao là: Diện tích sử dụng Căn hộ thực tế chênh lệch thấp hơn 5% (năm phần trăm) so với diện tích sử dụng Căn hộ ghi trong hợp đồng này. Theo đó, nếu Bên Bán không thể khắc phục được vi phạm này để bàn giao Căn hộ đúng thời hạn thỏa thuận thì Bên Bán sẽ phải chịu các chế tài do chậm bàn giao theo quy định tại Điều 12.2 Hợp đồng. - Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào 18
8 của Hợp đồng này đến thời điểm Ban quản trị Nhà chung cư được thành lập và ký Hợp đồng quản lý, vận hành nhà ở với đơn vị quản lý vận hành là: 16.000 đồng/m2/ tháng (chưa bao gồm thuế VAT). Mức phí này có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý cho phù hợp với quy định của pháp luật và với thực tế từng thời điểm nhưng không cao hơn mức phí do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định vào thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán Căn hộ. 14 12.1. Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Mua chậm trễ thanh toán tiền mua Căn hộ như sau: a) Nếu quá 14 ngày, kể từ ngày đến hạn phải thanh toán tiền mua Căn hộ hoặc bất kỳ khoản phải thanh toán nào khác theo quy định tại Hợp đồng này mà Bên Mua không thực hiện thanh toán hoặc thanh toán không định theo Thông tư 02/2016/TT-BXD là trên cơ sở thỏa thuận (nhưng không cao hơn mức phí do UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định vào thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán Căn hộ). Điều 12 Hợp đồng mẫu đã viết cụ thể các tỷ lệ phần trăm phạt vi phạm hợp đồng cho cả hai Bên. Đáng lưu ý là các khoản tỷ lệ phần trăm xác định trong Hợp đồng mẫu quá thấp so với thông lệ của nhiều hợp đồng cùng loại, không đủ sức ngăn ngừa Bên Bán vi phạm hợp đồng, hệ quả là sẽ gây thiệt hại cho Bên từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành - Điều 12 Hợp Đồng quy định tỷ lệ phần trăm phạt vi phạm hợp đồng là 20% tổng giá trị hợp đồng (chưa tính thuế) và được áp dụng bằng nhau cho cả vi phạm của Bên Bán và vi phạm của Bên Mua, đảm bảo được sự công bằng, bình đẳng giữa hai bên. - Việc kiểm soát hợp đồng theo mẫu 19
đầy đủ thì cùng với việc phải thanh toán số tiền đến hạn thanh toán, Bên Mua phải thanh toán tiền phạt vi phạm với lãi suất bằng 150% Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6 tháng của Ngân hàng Vietcombank công bố tại thời điểm đến hạn thanh toán và được tính theo ngày kể từ ngày đến hạn phải thanh toán cho đến ngày Bên Bán nhận được khoản tiền thanh toán chậm đó (tuy nhiên, tổng các khoản tiền phạt mà Bên Mua phải trả cho Bên Bán sẽ không vượt quá 4% Giá Bán Căn hộ); b) Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu tổng thời gian Bên Mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán theo thỏa thuận của Hợp đồng này vượt quá 60 ngày thì Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng này. Mua. Hơn nữa, điều này vi phạm nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Dân sự hiện hành: cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiên, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. hoàn toàn không triệt tiêu quyền tự nguyện ký kết, quyền tự do thương lượng giữa các Bên theo quy định của Bộ luật Dân sự do: Cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng chỉ kiểm soát hợp đồng theo mẫu, tức là hợp đồng được xây dựng và ban hành do ý chí đơn phương của Bên bán, nhằm đảm bảo quyền lợi của Bên mua khi Bên mua không thực sự được tham gia vào quá trình đàm phán, thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng. Còn lại, nhà nước không can thiệp vào sự tự do ý chí của các bên. 20
Trong trường hợp này Bên Bán được quyền bán Căn hộ cho khách hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên Mua. Trong vòng 30 ngày, kể từ ngày Bên Bán thông báo cho Bên Mua về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng, Bên Bán sẽ hoàn trả lại số tiền mà Bên Mua đã thanh toán mà không có lãi suất sau khi đã khấu trừ khoản tiền phạt vi phạm về việc Bên Mua vi phạm Hợp đồng này là 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá trị Hợp đồng này (chưa tính thuế). 12. 2. Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Bán chậm trễ bàn giao Căn hộ cho Bên Mua như sau: a) Nếu Bên Mua đã thanh toán tiền mua Căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong Hợp đồng này nhưng quá thời hạn 90 ngày, kể từ Ngày bàn giao dự kiến theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này mà Bên Bán 21
vẫn chưa bàn giao Căn hộ cho Bên Mua thì Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm tính trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán và được tính từ Ngày bàn giao dự kiến đến ngày Bên Bán bàn giao Căn hộ thực tế cho Bên Mua với lãi suất bằng 150% Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6 tháng của Ngân hàng Vietcombank công bố tại thời điểm đến hạn bàn giao Căn hộ và được tính theo ngày kể từ ngày đến hạn bàn giao cho đến ngày Bên Mua nhận được Căn hộ (tuy nhiên, tổng các khoản tiền phạt vi phạm mà Bên Bán phải trả cho Bên Mua sẽ không vượt quá 4% Giá Bán Căn hộ); b) Nếu Bên Bán chậm bàn giao Căn hộ quá 90 ngày, kể từ Ngày bàn giao dự kiến theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này thì Bên Mua có quyền tiếp tục 22
thực hiện Hợp đồng này với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn giao Căn hộ mới hoặc đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng này. Trong trường hợp này Bên Bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà Bên Mua đã thanh toán mà không có lãi suấtvà thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm Hợp đồng tương đương với 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá trị Hợp đồng này (chưa tính thuế) trong vòng 30 ngày, kể từ ngày Bên Mua thông báo cho Bên Bán về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng. 12. 3. Trường hợp đến hạn bàn giao Căn hộ theo thông báo của Bên Bán và Căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận trong Hợp đồng này, mà quá 30 ngày Bên Mua không nhận hoặc từ chối nhận bàn giao thì Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt 23
Hợp đồng này. Trong trường hợp này Bên Bán được quyền bán Căn hộ cho khách hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên Mua. Trong vòng 45 ngày làm việc kể từ ngày chấm dứt Hợp Đồng, Bên Bán sẽ hoàn trả lại số tiền mà Bên Mua đã thanh toán mà không có lãi suất sau khi đã khấu trừ khoản tiền phạt vi phạm về việc Bên Mua vi phạm Hợp đồng này là 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá trị Hợp đồng này (chưa tính thuế). 24