ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT V

Bản ghi

1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆTNAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC HÀ NỘI, 2016

2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THU TRANG HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆTNAM CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ MÃSỐ: LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phùng Trung Tập HÀ NỘI, 2016 i

3 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thu Trang ii

4 MỤC LỤC MỞ ĐẦU... 1 CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng CHƢƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai Điều kiện về đối tượng của hợp đồng Điều kiện về chủ thể Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai Hiệu lực ràng buộc của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai CHƢƠNG MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT iii

5 VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Một số bất cập về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai Bất cập trong quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Bất cập trong thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hoàn thiện quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iv

6 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự BLDS 1995 : Bộ luật Dân sự 1995 BLDS 2005 : Bộ luật Dân sự 2005 BLDS 2015 : Bộ luật Dân sự 2015 HTTTL : Hình thành trong tƣơng lai v

7 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc. Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày càng tăng. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phƣơng thức tạo lập khác nhau nhƣ: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở... Vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nƣớc có mật độ dân số đông nhƣ nƣớc ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... nên vấn đề tạo lập đƣợc nhà ở đƣợc pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng đƣợc hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trƣờng bất động sản đƣợc hình thành và phát triển theo định hƣớng của Nhà nƣớc. Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tƣợng hoạt động này hƣớng đến chính là những ngôi nhà ở hình thành trong tƣơng lai (HTTTL). Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trƣờng mua bán nhà ở HTTTL phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở nói chung và hoạt động mua bán nhà ở HTTTL nói riêng diễn ra vô cùng phức tạp, dƣới nhiều hình thức khác nhau đã vƣợt ra khỏi phạm vi điều chỉnh của pháp luật. Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL còn nhiều bất cập về xác định hợp đồng vô hiệu... Bên cạnh đó, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng vào các thể chế kinh tế quốc tế đòi hỏi cần phải có sự cải cách thích ứng hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về hợp đồng, theo hƣớng tiếp thu có chọn lọc những điểm tiến bộ trong pháp luật hợp đồng của các nƣớc và của các Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế, làm cho pháp luật hợp đồng Việt Nam ngày càng hoàn thiện và có sự tƣơng đồng hơn so với pháp luật của các quốc gia trên thế giới. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài: Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam để nghiên cứu. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài. 1

8 Vấn đề mua bán nhà ở HTTTL không phải là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam, nó đã đƣợc quy định trong một số văn bản luật và cũng đƣợc nghiên cứu bởi một số tác giả. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL lại mới, hầu nhƣ chƣa có tác giả nào đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu... Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết một số bài viết, bài nghiên cứu liên quan nhƣ: Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn của tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang; Mua bán nhà ở thương mại HTTTL của tác giả Ngô Quang Cháng, hai công trình này đã nghiên cứu một cách toàn diện về các vấn đề chung của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhƣ khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ thể, các bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhƣng chƣa đề cập gì đến vấn đề hiệu lực. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự của tác giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, Vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế và việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam của tác giả Lê Thị Hƣơng Giang, Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam của tác giả Lê Minh Hùng... Các công trình này đã đề cập đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng, nhƣng ở mức độ chuyên sâu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS 2005 hoặc khái quát về hiệu lực của hợp đồng nói chung, và về vấn đề hiệu lực của một loại hợp đồng cụ thể là hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế. Có thể thấy vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một vấn đề mới, chƣa có tác giả nào nghiên cứu chuyên sâu. Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng quí báu giúp tác giả có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng các công trình kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo qui định của pháp luật Việt Nam. Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam để làm luận văn thạc sĩ luật là không trùng lặp với các công trình khoa học đã đƣợc công bố. 3. Mục đích nghiên cứu - Mục đích của nghiên cứu luận văn là nghiên cứu và làm rõ các quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam, 2

9 đồng thời đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam trên cơ sở đối chiếu với qui định về hiệu lực hợp đồng của một số quốc gia trên thế giới và một số bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế. - Kiến nghị sửa đổi các quy định của pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình hình thực tiễn và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này. 4. Đối tƣợng nghiên cứu Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà ở, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu, và quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra tác giả cũng tìm hiểu quy định pháp luật của một số nƣớc và bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định của pháp luật Việt Nam. 5. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Dân sự, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định trong phần chung về giao dịch dân sự trong BLDS 2005, BLDS Điều này không có nghĩa Luận văn chỉ nghiên cứu về hợp đồng dân sự, mà đồng thời nghiên cứu phân tích các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và văn bản pháp luật khác có liên quan đến hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng kết hợp các phƣơng pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác-Lênin và các phƣơng pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến các qui định về hiệu lực của hợp đồng. Trong đó, chú trọng sử dụng phƣơng pháp các phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê...để thấy rõ bản chất của vấn đề. Cụ thể trong Chƣơng 1 của luận văn về Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả nghiên cứu về các vấn đề lý luận chung, do đó sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp phân tích, so sánh. Chƣơng 2 về Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả dùng phƣơng pháp liệt kê, phân tích các quy định của pháp luật 3

10 Việt Nam trên cơ sở sự so sánh đối chiếu với pháp luật một số nƣớc trên thế giới và bộ luật Dân sự của Việt Nam trƣớc đây. Chƣơng 3 về Một số bất cập và định hƣớng hoàn thiện pháp luật về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp một số bất cập trong quy định của pháp luật trên cơ sở so sánh với luật một số nƣớc và từ thực tiễn, từ đó đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật. 7. Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu có hệ thống về các vấn đề pháp lý liên quan tới hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đƣa ra những định hƣớng và đề xuất các kiến nghị cụ thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật Việt Nam, góp phần tăng cƣờng hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hợp đồng trong điều kiện kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam. Kết quả nghiên cứu đề tài cũng có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành luật trong các trƣờng đào tạo về luật. 8. Bố cục của luận văn Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chƣơng 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chƣơng 3: Một số bất cập và định hƣớng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. 4

11 CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI. 1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai Tài sản là một cụm từ thông dụng, đƣợc sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa học pháp lý. Nhƣng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu nhƣ chƣa có một định nghĩa bao quát về nó và việc đƣa ra đƣợc định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng. Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đƣa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài sản.theo Quyển thứ 2 về Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu thì tài sản nói trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động sản đƣợc chia thành bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do có đối tƣợng gắn liền với nó (Điều 517); và động sản bao gồm động sản do tính chất và động sản do luật định (Điều 527). Điều 128 BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về các loại đối tƣợng của quyền dân sự Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất. BLDS Việt Nam 2005 cũng nhƣ BLDS năm 2015 kế thừa và phát triển quy định về tài sản của BLDS năm 1995 nhƣng cũng chƣa đƣa ra khái niệm về tài sản mà Điều 163 BLDS Việt Nam 2005, Điều 105 BLDS 2015 chỉ mang tính chất liệt kê: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác. Nhƣ vậy có thể thấy các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các loại tài sản mà không đƣa ra một phạm vi cụ thể của tài sản. Có thể hiểu tài sản là một khái niệm động, bởi trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội loài ngƣời, tài sản có một phạm vi khác nhau, nhƣng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu sống của con ngƣời và là đối tƣợng của quyền sở hữu. Có thể hiểu và nhận thức khái niệm tài sản qua thông qua cách phân loại. Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản đƣợc chia thành hai loại: tài sản hiện có và tài sản HTTTL. Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản HTTTL dƣới các góc độ sau: 5

12 - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: Tài sản HTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận. (Khoản 77 Điều 2) - BLDS năm 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL đƣợc ghi nhận nhƣ sau: Vật HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. (Khoản 2 Điều 320) - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh sửa lại quy định về tài sản HTTTL nhƣ sau: Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.( Khoản 2, Điều 4) - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái niệm tài sản HTTTL : Tài sản HTTTL gồm: a. Tài sản hình thành từ vốn vay; b. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. c. Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đang kí theo quy định của pháp luật. Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất. (Khoản 2 Điều 1) Quy định này khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản HTTTL là đối tƣợng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108: 2. Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. 6

13 Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chƣa đƣa ra một khái niệm cụ thể về tài sản HTTTL. Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành của tài sản HTTTL có thể định nghĩa tài sản HTTTL nhƣ sau: Tài sản HTTTL là tài sản chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của chủ thể tại thời điểm giao dịch về tài sản đó 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở. Dƣới góc độ triết học thì nhà ở là lƣợng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phƣơng tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con ngƣời, còn dƣới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thƣờng có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình. [49] Nhà ở đƣợc tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở đƣợc hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế. Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở... Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời Luật Nhà ở liệt kê nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cƣ, Nhà ở thƣơng mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cƣ, Nhà ở xã hội. Nhƣ vậy, có thể thấy dƣới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con ngƣời. Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tƣợng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn liền với quyền sở hữu nhà nƣớc mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. 7

14 Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà. Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu: Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ ngƣời bán sang cho ngƣời mua. Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó. [47, tr32] Xét trên phƣơng diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trƣờng hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà. Tiếp cận trên phƣơng diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phƣơng giữa ngƣời bán và ngƣời mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Việc thỏa thuận này phải đƣợc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Luật nhà ở năm 2005 không giải thích thế nào là nhà ở HTTTL nhƣng đến luật Nhà ở năm 2014 lần đầu tiên đƣa ra khái niệm về nhà ở HTTTL, theo đó Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. (Khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014) 8

15 Thuật ngữ nhà ở HTTTL, hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm giao kết hợp đồng chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai. Về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp quy của Việt Nam chƣa có quy định nào chính thức về khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Tham khảo các BLDS trên thế giới, BLDS Pháp đã quy định cụ thể trƣờng hợp mua bán bất động sản HTTTL: Điều : hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước. Nhƣ vậy theo quy định này của BLDS Pháp thì hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một bất động sản theo yêu cầu và thời gian thỏa thuận. Về cơ bản hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có nội dung tƣơng tự nhƣ vậy, nhƣng có những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng. Có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chưa có tại thời điểm kí kết hợp đồng, theo đó bên bán sẽ bàn giao nhà cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo nội dung các bên đã thỏa thuận. 1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ. Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đƣợc đảm bảo khi hai bên thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tƣơng ứng của mình. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhƣng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng 9

16 hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trƣớc nghĩa vụ. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận. Ƣng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đƣợc coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chƣa chuyền giao nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù. Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận đƣợc từ phía bên kia một lợi ích tƣơng ứng. Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận đƣợc một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị ngôi nhà, còn bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Điều này khác với chuyển dịch quyền sở hữu nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở. Trong hai trƣờng hợp này, bên chuyển quyền sở hữu sẽ không nhận đƣợc môt lợi ích vật chất tƣơng ứng từ ngƣời đƣợc thừa kế, tặng cho nhà ở đó. Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền bù ngang giá trong giao lƣu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua. Trong quan hệ mua bán nhà, ngƣời bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản là ngôi nhà về mặt pháp lý cho ngƣời mua. Bản chất của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với ngƣời mua. Ngƣời mua muốn đƣợc sở hữu ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán với giá trị tƣơng đƣơng với giá trị ngôi nhà đó. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng cho mƣợn nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở. Đây là căn cứ làm phát sinh quyền và các nghĩa vụ của các bên chủ thể. Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức quan trọng, là phƣơng tiện pháp lý phổ biến làm phát sinh quyền sở hữu nhà. 10

17 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có một số đặc điểm riêng nhất định. Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là ngôi nhà mà tại thời điểm giao kết hợp đồng chưa hình thành hoặc đang được hình thành. Đặc trƣng cơ bản nhất của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là tại thời điểm giao dịch mua bán, ngôi nhà đó chƣa thể khai thác đƣa vào sử dụng vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc xây dựng chƣa hoàn thành, do đó ngƣời mua cũng chƣa có các quyền năng của chủ sở hữu đối với ngôi nhà.điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh tại Khoản 2 Điều 5: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm: [...] 2. Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân; [...] Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở HTTTL có nhiều ý kiến trái chiều nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở lại chƣa đƣợc thực hiện bất kì quyền năng nào nhƣ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở...nhƣng đây là trƣờng hợp đặc biệt của giao dịch mua bán tài sản, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật có quy định chặt chẽ để điều chỉnh vấn đề này.nhà ở chƣa xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kì khi nào chủ sở hữu cũng có quyền bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Do đặc thù là nhà ở chƣa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng cho nên nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật chƣa chặt chẽ đã bán nhà một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều kiện cáo, tranh chấp...ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời mua và công tác quản lý về nhà ở. Chính vì vậy hiện nay pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã có những quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện đƣợc mua bán nhà ở HTTTL, trong đó ngôi nhà đang trong quá trình xây dựng chƣa hoàn thành phải đáp ứng những điều kiện nhất định mới đƣợc đƣa vào giao dịch mua bán. Thứ hai, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cần những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Do đối tƣợng nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp luật cũng quy định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng. Trong trƣờng hợp 11

18 mua bán nhà ở thƣơng mại HTTTL thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua phải là cá nhân, tổ chức đƣợc quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan. Thứ ba, Ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Đây là một điều kiện đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải thỏa mãn. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch thì hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL các bên không cần đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, mà bên bán phải đƣa ra các chứng cứ để khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ HTTTL thông qua thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc phê duyệt hoặc nếu là nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải đƣợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Nhƣ vậy, với hợp đồng mua bán nhà ở, thủ tục công chứng chứng thực là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên khác với giao dịch mua bán nhà ở thông thƣờng, trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL có một bên là tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở pháp luật quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Thứ năm, giá cả trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Liên quan đến quy định về giá mua bán nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng hiện nay pháp luật quy định các bên đƣợc tự do thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng đƣợc hƣởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Nhƣ vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận. 12

19 Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản đƣợc các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán đƣợc giá cao còn bên mua thì ngƣợc lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tƣ trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tƣ cũng phải rất cao. Kinh doanh Bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trƣờng biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở HTTTL, đối tƣợng mua bán chƣa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định nhƣ trên nhằm ƣu tiên bảo vệ lợi ích của ngƣời mua nhà, tránh trƣờng hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tƣơng lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho ngƣời mua. Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Phƣơng thức thanh toán đƣợc thực hiện thông qua một trong các hình thức sau: thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng...về phƣơng thức thanh toán các bên đƣợc tự do thỏa thuận và phải ghi rõ trong hợp đồng. Về thời hạn thanh toán: bên cạnh hình thức trả tiền một lần sau khi dự án nhà đã hoàn thành, pháp luật còn cho phép chủ đầu tƣ huy động vốn chính từ tiền ứng trƣớc của khách hàng. Đây là quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tƣ có nguồn vốn đảm bảo cho thi công đúng tiến độ đã kí kết trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc thanh toán trong mua bán bất động sản HTTTL được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được 13

20 thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. Quy định này của luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có sự kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005: Luật Kinh doanh doanh bất động sản quy định: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản (Khoản 1 Điều 14). Trong Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. (Điều 39) Dễ dàng nhận thấy sự không thống nhất giữa hai đạo luật trên về việc thu tiền ứng tiền trƣớc của ngƣời mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Khắc phục hạn chế này, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định thống nhất về thời điểm kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có thu tiền ứng trƣớc của bên mua. Theo đó thời điểm bất động sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh, chủ đầu tƣ đƣợc phép kí hợp đồng mua bán ngôi nhà đó cũng chính là thời điểm đƣợc huy động tiền vốn ứng trƣớc của ngƣời mua. Quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì thì điều kiện đƣợc huy động vốn ứng trƣớc của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Với các loại nhà ở HTTTL khác, điều kiện chung là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết về mức thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, về trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì ngƣời mua chỉ phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Ngoài ra, chủ đầu tƣ không thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ 14

21 lợi ích cho ngƣời mua Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà, 30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự đinh đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tƣợng mua bán chƣa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tƣ. Pháp luật đã dự trù trƣờng hợp nếu chủ đầu tƣ không thực hiện dự án nhƣ cam kết thì thiệt hại gây ra cho ngƣời mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà. 1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, bởi lẽ khi thiết lập hợp đồng các bên luôn hƣớng tới việc tạo lập sự ràng buộc với nhau về vấn đề quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Một hợp đồng không đảm bảo các điều kiện quy định của pháp luật hay còn gọi là vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý. Tuy nhiên để đƣa ra một định nghĩa chính xác về hiệu lực của hợp đồng là chuyện không dễ dàng. Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng, khi một hợp đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng ấy đƣợc đảm bảo. Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thƣờng nhắc tới khái niệm về hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc. Nhƣ vậy có thể hiểu một đối tƣợng đƣợc pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý và giá trị về mặt thực tiễn, tức là nó mang lại quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật, thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tƣợng pháp luật đó về mặt thời gian, không gian, tính tuyệt đối, tính tƣơng đối đối với các chủ thể. Trong quyển Black Law Dictionary 6 th ed. của Henry Campell Black cũng không nêu khái niệm hiệu lực hợp đồng mà chỉ nêu khái niệm hợp đồng có hiệu lực nhƣ sau : Hợp đồng mà trong hợp đồng đó có đầy đủ các yếu tố pháp lý thì có hiệu lực như pháp luật đối với các bên. Khi một hợp đồng được công nhận có hiệu lực thì có sự ràng buộc pháp lý. [54, tr1550]. Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội có giải thích khái niệm: hiệu lực của hợp đồng dân sự là giá trị bắt buộc đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Định nghĩa này về cơ bản đã nêu 15

22 đƣợc bản chất hiệu lực của hợp đồng, tuy nhiên ngoài giá trị bắt buộc thi hành thì việc một hợp đồng có hiệu lực còn tạo ra các quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các chủ thể tham gia hợp đồng. Do đó định nghĩa này vẫn chƣa diễn đạt hết nghĩa của hiệu lực của hợp đồng. Trong Luật thực định của một số quốc gia, khái niệm hiệu lực của hợp đồng cũng đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Pháp có quy định: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên, chỉ có thể hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định và phải thực hiện một cách có thiện chí (Điều 1134). Theo quy định này, hợp đồng có hiệu lực thì có giá trị là luật đối với các bên, đƣợc pháp luật tôn trọng và bảo vệ, các bên phải tuân thủ và thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, có thiện chí. Đồng thời không thể hủy bỏ hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ do luật định. BLDS Liên bang Nga 1994 tại Điều 425 có các quy định tổng quát về hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: 1. Hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc các bên từ thời điểm giao kết. 2. Các bên có quyền quy định rằng các điều kiện của hợp đồng mà họ giao kết được áp dụng đối với các quan hệ của họ phát sinh trước khi giao kết hợp đồng. 3. Pháp luật hay hợp đồng có thể quy định rằng việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng kéo theo sự chấm dứt nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Nếu hợp đồng mà trong đó không có thời hạn như vậy thì phải được xem là có hiệu lực tới thời điểm khi các bên hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ được xác định trong đó. 4. Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng không miễn cho các bên trách nhiệm đối với vi phạm hợp đồng Trong luật thực định của Việt Nam quy định về hiệu lực của hợp đồng cũng đƣợc tìm thấy trong một số Bộ luật Dân sự của Việt Nam trƣớc đây. BLDS 1972 của Chính quyền Sài Gòn cũ quy định: Khế ước thành lập hợp pháp có hiệu lực như pháp luật cho hai bên cộng ước. Khế ước chỉ có thể bị hủy bãi do sự thỏa thuận của hai bên hay vì những nguyên nhân luật định. (Điều 687) BLDS năm 1995 có quy định về hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: 1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. 2. Hợp đồng chỉ có thể bị 16

23 sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 404). BLDS năm 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng mà chỉ quy định khái quát là : Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (Điều 405). Có thể nói quy định này không thể hiện bản chất của khái niệm hiệu lực của hợp đồng mà nói đến giá trị pháp lý ràng buộc các bên, cụ thể là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra Điều 4 BLDS năm 2005 cũng có quy định chung về hiệu lực của các cam kết dân sự: Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng. BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401: Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng 1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. 2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Về cơ bản quy định tại BLDS năm 2015 cũng tƣơng tự nhƣ quy định về hiệu lực hợp đồng tại BLDS năm 2005, quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mà chƣa nêu đƣợc định nghĩa về hiệu lực hợp đồng. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng đƣợc quy định trong BLDS năm 2015 đã có nhắc đến giá trị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với các tham gia giao kết. Qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và các từ điển của khái niệm hiệu lực của hợp đồng, về cơ bản có hai dấu hiệu thể hiện bản chất của vấn đề này: thứ nhất, giá trị pháp lý của hợp đồng giống nhƣ luật đối với các bên; thứ hai, hiệu lực của hợp đồng ràng buộc các bên phải tôn trọng và thực thi các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trên cơ sở nhận thức bản chất hợp đồng nhƣ trên, tác giả xin đƣa ra khái niệm hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh và ràng buộc các bên tham gia hợp đồng vào quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận. Về phƣơng diện lý luận, việc nhận thức đúng khái niệm hiệu lực của hợp đồng là cơ sở để tiếp cận các vấn đề khác có liên quan đến quá trình tạo lập, xác nhận giá trị pháp lý và thực thi hợp đồng. Khái niệm này cũng thể hiện rõ các yếu tố quan trọng 17

24 mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng, đó là sáng tạo ra, thay đổi chấm dứt các quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đồng thời tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhằm bắt buộc các bên tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó. Theo cách hiểu này, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đƣợc hiểu là giá trị pháp lý của hợp đồng, có giá trị nhƣ luật với các bên,làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và tạo ra sự ràng buộc các bên phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó. Giá trị pháp lý giống như luật của hợp đồng đƣợc thể hiện ở chỗ nó đã tạo ra sự ràng buộc mang tính pháp lý đối với các bên tham gia, buộc các bên tham gia phải nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Nội dung này đòi hỏi các bên phải tôn trọng và thực hiện đúng những gì mà các bên đã cam kết trong hợp đồng một cách trung thực, thiện chí. Điều này hiểu theo nghĩa rộng, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng có nghĩa là kể từ khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên không đƣợc từ chối thực hiện hợp đồng, không đƣợc rút lại những gì đã cam kết, và tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, nếu không tự nguyện thực hiện thì có thể bị cƣỡng chế thực hiện theo quy định của pháp luật. Nhƣ vậy khi xem xét nội dung hiệu lực của hợp đồng tức là xem hợp đồng ràng buộc nhƣ thế nào với các bên tham gia hợp đồng, sự ràng buộc này đƣợc thể hiện trên các khía cạnh sau: Thứ nhất, buộc các bên tham gia phải thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng nghĩa là thực hiện đúng các yêu cầu sau đây: i) Thực nghĩa vụ hợp đồng đúng đối tượng: Đối tƣợng của hợp đồng có thể là tài sản, công việc phải thực hiện, công việc không đƣợc thực hiện. Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thì đối tƣợng của nghĩa vụ đối với bên bán là xây dựng ngôi nhà ở theo đúng thỏa thuận của các bên về chất lƣợng, hình thức, thời hạn... ii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng thời hạn. Thời hạn thực hiện hợp đồng là khoảng thời gian do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật qui định mà trong khoảng thời gian đó các bên có nghĩa vụ phải thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Với bên bán nhà ở HTTTL, thực hiện hợp đồng đúng thời hạn là việc xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ, bàn giao nhà đúng thời hạn đã cam kết; với bên mua nhà là thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn thỏa thuận. 18

25 iii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng địa điểm. Địa điểm thực hiện hợp đồng là nơi diễn ra việc thực nghĩa vụ hợp đồng giữa bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng các qui định về địa điểm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 277 BLDS 2015 và các qui định khác có liên quan. iv) Ngoài ra, việc thực hiện đúng hợp đồng cũng có nghĩa phải thực hiện đúng tất cả các nội dung, các điều kiện và điều khoản khác mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ hai, các bên không được từ chối thực hiện nghĩa vụ và không được rút khỏi hợp đồng. Khi hợp đồng có hiệu lực, các bên không đƣợc từ chối thực hiện nghĩa vụ và không có quyền đơn phƣơng rút khỏi hợp đồng, nếu điều đó không đƣợc qui định trong luật hoặc không đƣợc dự liệu trong hợp đồng. Bởi lẽ, một khi hợp đồng đã đƣợc xác lập và có hiệu lực pháp luật thì không chỉ có giá trị pháp lý làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, buộc các bên phải tôn trọng và thực hiện, mà còn ngăn cản và không cho phép các bên đƣợc từ chối thực hiện nghĩa vụ hay rút lui khỏi hợp đồng. Đây chính là bản chất cốt lõi của hiệu lực hợp đồng. Nếu các bên tự ý đơn phƣơng không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sẽ có các chế tài theo quy định của pháp luật hoặc thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ ba, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được bảo đảm bằng các biện pháp chế tài. Để hiệu lực ràng buộc của hợp đồng đƣợc tôn trọng và nghĩa vụ trong hợp đồng đƣợc thực hiện đúng, nhà làm luật thƣờng qui định những chế tài nhất định tƣơng ứng với từng loại nghĩa vụ bị vi phạm. Chế tài là cơ sở pháp lý để buộc bên vi phạm nghĩa vụ phải gánh chịu trách nhiệm dân sự nhất định. Nội dung của trách nhiệm dân sự thƣờng thể hiện dƣới các hình thức cƣỡng chế cụ thể mang tính tài sản. Tùy vào đối tƣợng của hợp đồng mà pháp luật qui định những biện pháp cƣỡng chế khác nhau đối với bên vi phạm nghĩa vụ đó nhƣ: buộc phải tiếp tục thực hiện đúng các công việc đã đƣợc xác định trong hợp đồng, buộc phải bồi thƣờng thiệt hại, bị phạt vi phạm, bị phạt cọc (mất tài sản đặt cọc hoặc trả lại tài sản cọc và số tiền tƣơng đƣơng), buộc sửa chữa tài sản, thay thế vật khác, buộc phải chịu chi phí và chịu rủi ro 1.5. Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. 19

26 Đối với hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một vấn đề ý nghĩa pháp lý quan trọng bởi lẽ quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Hiệu lực của hợp đồng xét về mặt thời gian, là khoảng thời gian đƣợc xác định từ khi hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt. Trong đó, thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng và là mốc để xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng. BLDS 2005, BLDS 2015 không định nghĩa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, mà chỉ qui định cụ thể về các thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401 BLDS 2015: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Với qui định này, nhà làm luật Việt Nam thừa nhận đồng thời hai loại thời điểm khác nhau: thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Vấn đề xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về nguyên tắc đƣợc tính từ thời điểm giao kết, tức là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc trả lời chấp nhận giao kết. Tuy nhiên sẽ có sự khác biệt lớn về thời điểm giao kết hợp đồng trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời gặp mặt hoặc trao đổi trực tiếp với nhau và trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời không gặp mặt hoặc không trao đổi trực tiếp với nhau. Hầu hết các bộ pháp điển về Luật Hợp đồng trên thế giới đều qui định về một loại thời điểm là thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm giao kết cũng là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng trong hầu hết các bộ pháp điển này đều dựa vào phƣơng thức giao kết. Ví dụ BLDS Đức không qui định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nhƣng có qui định chung về thời điểm có hiệu lực của sự tuyên bố ý chí, và qui định này cũng đƣợc áp dụng cả với việc giao kết hợp đồng: Tuyên bố ý chí đối với một người vắng mặt có hiệu lực vào thời điểm người đó nhận được tuyên bố (khoản 1 Điều 130). BLDS Nga cũng có qui định tƣơng tự: hợp đồng được giao kết tại thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận đối với đề nghị đó (khoản 1 Điều 433). Khác với các BLDS của Đức và Nga, BLDS của Pháp không có qui định về thời điểm giao kết hợp đồng nói chung, mà chỉ có qui định về thời điểm có hiệu lực của hai hợp đồng cụ thể là hợp đồng tặng cho (Điều 932) và hợp đồng ủy quyền (khoản 2 Điều 1985). Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung, án lệ 20

27 của Pháp cho rằng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuộc thẩm quyền của tòa án. Xem xét qui định tại khoản 1 Điều 400 BLDS năm 2015 cho thấy, luật Việt Nam theo nguyên tắc thời điểm hợp đồng giao kết giữa những ngƣời gặp mặt hoặc trao đổi trực tiếp với nhau là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Với hợp đồng giao kết bằng lời nói và thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản với hợp đồng giao kết bằng văn bản. Trong trƣờng hợp giao kết hợp đồng giữa những ngƣời không gặp mặt là thời điểm bên đề nghị nhận đƣợc thƣ trả lời chấp nhận. Tóm lại, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bắt đầu sự ràng buộc pháp lý giữa các bên, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà kể từ thời điểm đó các bên phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng. Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn sau đây: Thứ nhất, về mặt lý luận, việc xác định hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở phân loại hợp đồng. Dựa vào tiêu chí này, hợp đồng đƣợc chia thành hợp đồng ƣng thuận và hợp đồng thực tế. Theo đó, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà theo qui định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ giữa các bên phát sinh ngay sau khi các bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng. Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thực tế là hợp đồng mà sau khi thỏa thuận, hiệu lực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm các bên chuyển giao cho nhau đối tƣợng của hợp đồng. Ví dụ: hợp đồng mƣợn tài sản, hợp đồng cầm cố tàisản Thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Kể từ thời điểm này, các bên đã chính thức tạo lập nên quan hệ pháp luật về hợp đồng, cũng từ thời điểm này, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên giống nhƣ pháp luật. Bên có quyền đƣợc phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và đƣợc hƣởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Còn bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm dân sự trƣớc bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng. Thứ ba, đối với các hợp đồng đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo qui định của pháp luật, việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không chỉ xác 21